O usufruto é um direito real que confere a um terceiro, denominado usufrutuário, os poderes de posse, uso, administração e percepção dos frutos de um bem pertencente ao nu-proprietário, que permanece com a titularidade. Essa figura jurídica, prevista no artigo 1.394 do Código Civil, resulta no chamado desdobramento da propriedade, já que dissocia a titularidade dos demais atributos do bem durante a vigência do usufruto.
Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário possui as faculdades de usar, gozar, dispor e reaver a coisa. Contudo, ao instituir o usufruto, transfere ao usufrutuário os direitos de uso e fruição, conservando apenas os poderes de disposição e reivindicação. Assim, o usufrutuário adquire legitimidade para utilizar o bem – como, por exemplo, residir em um imóvel – e retirar seus frutos – como auferir aluguéis –, mas não pode aliená-lo.
Essa relação jurídica envolve duas figuras centrais: o nu-proprietário, que detém a titularidade formal, e o usufrutuário, que exerce os demais poderes inerentes à propriedade, como a posse, o uso e a administração. A expressão "nua-propriedade" surge justamente da limitação dos poderes do titular, que, embora permaneça como dono do bem, transfere os aspectos econômicos e funcionais ao usufrutuário durante a vigência do direito.
A instituição do usufruto apresenta diversas vantagens, sobretudo no planejamento patrimonial e sucessório. Por se tratar de um direito personalíssimo – ou seja, intransferível – permite-se a transferência da nua-propriedade a herdeiros e outras pessoas beneficiadas, garantindo ao instituidor a do uso e fruição do bem até seu falecimento. O usufruto pode ser vitalício, vinculado à vida do usufrutuário, ou temporário, com duração previamente estipulada pelas partes.
Apesar de suas utilidades, o usufruto impõe algumas limitações. O usufrutuário não pode alienar o bem, o que restringe sua autonomia patrimonial. Por outro lado, o nu-proprietário tampouco pode exercer plenamente os direitos de proprietário enquanto o usufruto estiver em vigor.
Inclusive, os encargos tributários tendem a ser mais elevados, pois a base de cálculo varia em cada Estado, mas o geralmente se dá em ½ a 1/3 do valor integral do imóvel. Se será o Imposto de Transmissão Causa Mortis e doação (ITCMD) ou Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) vai depender de qual será o negócio principal em questão: doação, compra e venda ou cessão de direitos.
O usufruto pode recair sobre bens móveis ou imóveis, sendo mais comum sobre estes. Para sua constituição, conforme determina o artigo 108 do Código Civil, exige-se escritura pública quando o valor do bem for superior a trinta vezes o salário mínimo, o que assegura a formalidade e a validade jurídica do ato.
A extinção do usufruto pode ocorrer por diversas causas, elencadas no artigo 1.410 do Código Civil: renúncia ou morte do usufrutuário, termo final estipulado, extinção da pessoa jurídica beneficiária, cessação do motivo que o originou, destruição do bem, consolidação da propriedade, descumprimento das obrigações legais pelo usufrutuário ou mesmo pelo desuso do bem.
Mas, afinal, é possível vender um imóvel com cláusula de usufruto? E sim, é possível — e essa é uma dúvida muito comum. A venda de um imóvel gravado com usufruto pode ocorrer, desde que sejam respeitados os direitos do usufrutuário. Se houver concordância entre nu-proprietário e usufrutuário, ambos devem participar do contrato de compra e venda e da escritura pública.
No entanto, caso haja discordância, a venda dependerá da demonstração de motivo justo, que poderá ser discutido judicialmente. Além disso, a cláusula de usufruto é muito usada em casos de transferência do imóvel como uma forma de antecipar a organização patrimonial e sucessória:
- dos pais ainda vivos aos filhos;
- trazer novos beneficiários em relação ao patrimônio que não seriam herdeiros legalmente, tais como: filhos “do coração”, afilhados, instituições e ONG’s;
- integralização patrimonial por meio de empresas da família e holdings patrimoniais;
Sendo assim, é uma forma de evitar a abertura do inventário ou até mesmo depender de uma organização futura em relação aos herdeiros e o inventariante: administração dos bens, pagamento de honorários de advogado e tributos. Isso porque vai bastar ter a averbação da certidão de óbito do usufrutuário junto ao cartório de imóveis para acontecer a extinção do usufruto com análise da obrigatoriedade do pagamento de algum tributo complementar. Por consequência, o nu proprietário se tornará proprietário de 100% do imóvel já regularizado para fazer as suas movimentações jurídicas imobiliárias de forma independente.
Diante disso, é importante a assessoria jurídica e até contábil para que haja análise da documentação dos bens móveis e imóveis do patrimônio da pessoa interessada em realizar o usufruto. Existe a necessidade de estudar a melhor operação que pode ser realizada, suas etapas, tributos e custos relacionados,.
