Com colaboração com Pedro Mourente, estagiário do Mendonça e Machado Advogados
O novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), fruto da reforma tributária, promete transformar a forma como imóveis e rendimentos de aluguéis são monitorados no Brasil. Popularmente chamado de “CPF dos imóveis”, o CIB cria um identificador único para cada imóvel do país e integra numa base nacional dados que hoje estão espalhados entre cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos públicos.
Essa integração permite à administração tributária cruzar esses dados com os CPFs ou CNPJs dos proprietários, dificultando de forma inédita a prática de locações informais ou não declaradas que escapavam à fiscalização até agora e que geravam prejuízo ao fisco.
No modelo atual, muitos locadores recebem valores de aluguéis “por fora” ou sem formalizar contratos e declarações completas ao Imposto de Renda. Isso acontece porque não existe um sistema eficiente que relacione automaticamente o imóvel ao proprietário e à respectiva renda de aluguel, criando brechas que dificultam o cruzamento de informações.
Com o CIB, essa lacuna tende a ser eliminada: cada imóvel passará a ter seu código nacional vinculado à sua matrícula e à titularidade oficial, abrindo espaço para que a Receita Federal conecte de forma automática quem é o proprietário, qual é o imóvel e quais rendimentos de aluguel foram declarados ou deixaram de ser.
Não se trata, portanto, de um novo imposto exclusivamente por meio do CIB: o cadastro em si não cria tributos, nem altera alíquotas. Na prática, a mudança implica que a sonegação de rendimentos de aluguel será muito mais difícil de sustentar. Onde antes era possível escapar da malha fina simplesmente por falta de um link claro entre imóvel e receita, passará a ser possível à Receita cruzar os dados do imóvel — incluindo matrícula, endereço e titularidade — com as informações fiscais do contribuinte, verificando se os rendimentos foram corretamente declarados ou não. Isso fortalece a fiscalização e coloca o contribuinte, seja pessoa física ou jurídica, diante de um ambiente de maior escrutínio e menor margem para omissões.
Para proprietários que ainda operam no mercado de locação informalmente ou sem a devida declaração de rendimentos, a recomendação é clara: é hora de regularizar a situação fiscal, adotar novas estratégias, formalizar contratos e manter as declarações de aluguel em dia. Quem o fizer estará mais preparado para o cenário de transparência trazido pelo CIB, enquanto quem continuar postergando ajustes pode enfrentar autuações, multas e a inevitável confrontação de dados pelo fisco.
Em vez de encarar a chegada do CIB apenas como uma ameaça, essa transição é um convite à adequação proativa. Quem se movimentar agora para organizar patrimônio, ajustar contratos e alinhar suas obrigações tributárias estará melhor posicionado para evitar autuações, reduzir custos e aproveitar as vantagens de um mercado imobiliário mais transparente e integrado.
Por outro lado, a inércia pode custar caro — seja em multas, seja em ajustes tributários futuros quando os cruzamentos de dados se tornarem rotina para a fiscalização.
