Água, luz, segurança, manutenção de áreas comuns e folha de pagamento de funcionários, tudo isso depende diretamente da taxa de condomínio. É por meio dela que os residenciais mantêm o funcionamento em dia e garantem qualidade de vida aos moradores.
Entretanto, se o pagamento não é feito em dia, os efeitos podem ir muito além do simples atraso nas contas internas. Afinal, a inadimplência compromete o equilíbrio financeiro do condomínio, gera custos adicionais para os demais moradores e pode, em situações extremas, resultar na perda do imóvel do devedor por meio de leilão judicial.
Multas, juros e cobrança inicial
Segundo o advogado Pacelli Arruda Costa, especialista em direito condominial, o atraso no pagamento gera juros e multa previstos na convenção e no Código Civil. “Inicialmente é feita a cobrança extrajudicial em busca de acordo para pagamento da dívida. Não havendo sucesso, o condomínio pode protestar o débito em cartório, o que gera prejuízo para o morador inadimplente junto ao mercado financeiro”, afirma.
Caso a falta de pagamento continue, ou seja, quando o condômino deixa de honrar a obrigação financeira dentro do prazo estabelecido, o síndico deverá ingressar com uma ação judicial para cobrar a dívida. Esse processo, sem acordo ou quitação, pode resultar na penhora e até mesmo na venda do imóvel em leilão. Além disso, Pacelli reforça que o síndico não pode perdoar dívidas por conta própria. “Se o síndico resolver, sozinho, perdoar a dívida, juros ou multa de um condômino inadimplente, assumirá para si a responsabilidade de indenizar o condomínio”, explica.
O passo a passo da cobrança
Para o presidente do Sindicato das Administradoras de Condomínios do ES (Sipces), Gedaias Freire da Costa, é essencial que os condomínios tenham regras claras de cobrança.
De acordo com ele, a régua de cobrança geralmente começa com lembretes por e-mail ou WhatsApp após 15 dias de atraso. Com 30 a 45 dias, o débito pode ser protestado em cartório. Depois de 60 dias, encaminha-se para cobrança extrajudicial via advogado. Após 90 dias, pode ser ajuizada ação de execução. “Se o inadimplente não pagar, o condomínio vai pedir penhora de dinheiro, veículos e, se necessário, do próprio imóvel”, pontua.
Quando a cobrança vai para a Justiça
A diretora da Liderança, empresa especializada em serviços de cobrança de inadimplência, Viviane Borges de Oliveira, destaca que a cobrança pode ocorrer em duas fases: extrajudicial e judicial. “Nosso objetivo inicial é sempre a negociação, como parcelamentos. Mas, se não houver acordo, a dívida pode ser executada judicialmente.”
Ela explica que o Código de Processo Civil autoriza que, após a ação ser ajuizada, o devedor seja citado a pagar em três dias. Se não quitar, a Justiça pode bloquear valores em conta, penhorar bens, incluir o nome em órgãos de proteção ao crédito e até levar o imóvel a leilão. “A dívida de condomínio é uma das exceções à lei do bem de família. Ou seja, mesmo sendo o único imóvel, ele pode ser penhorado para quitar o débito”, destaca.
Viviane ressalta ainda que, além do valor da dívida, incidem multa de até 2%, juros moratórios, correção monetária, custas processuais e honorários do advogado do condomínio.
Como agir em caso de dificuldade
Todos os especialistas ouvidos concordam em um ponto: o diálogo é sempre o melhor caminho. Negociar diretamente com o síndico ou a administradora evita que a dívida cresça e chegue à esfera judicial.
“É fundamental procurar acordo logo no início. O peso da lei pode ser muito duro para o inadimplente, mas, em geral, sempre há possibilidade de negociação”, reforça Viviane.
** Este conteúdo é uma produção do 28º Curso de Residência em Jornalismo. A reportagem teve orientação e edição da editora Karine Nobre.
