A aprovação e sanção presidencial da reforma tributária em janeiro (Lei Complementar nº 214/2025) representa uma das maiores mudanças no sistema de impostos do Brasil. Em fase de regulamentação, a nova legislação vai substituir cinco tributos – PIS, Cofins e IPI (federais), ICMS (estadual) e ISS (municipal) – por dois – a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual/municipal.
No discurso, a reforma promete simplificação e transparência. Não é preciso dizer que os impactos sobre a cadeia da construção também serão grandes, já que ela afetará todos os elos: dos grandes incorporadores ao indivíduo que compra um imóvel ou paga aluguel. Inicialmente, a reforma tributária terá um período de transição que se estenderá até 2032.
Para empresas do mercado imobiliário, a palavra de ordem é “planejamento”, revisando contratos, adequando sistemas e entendendo o novo regime de créditos, preparando-se para a mudança. Já as pessoas físicas devem tentar entender o novo perfil tributário: quem é investidor imobiliário ou possui vários imóveis para alugar, provavelmente, terá de abrir um CNPJ para melhor gestão.
Já quem compra um imóvel para moradia pode se beneficiar com deduções e alíquotas reduzidas, segundo afirma a advogada e consultora imobiliária Cássia Clésio.
A reforma não significa simplesmente aumento de tributos, mas uma mudança na forma de cálculo. Para a maioria dos compradores de imóveis residenciais de menor valor, haverá benefícios. Já para quem é pessoa física e aluga imóvel, haverá mudanças. Atualmente, esse tipo de locador só paga imposto de renda sobre o rendimento. Com a reforma, isso muda radicalmente.
Pessoas físicas que tiverem receita de aluguel superior a R$ 240 mil anuais ou que possuam mais de três imóveis passarão a ser contribuintes do IBS e da CBS, independentemente do valor.
Já os contratos de locação firmados antes da sanção da lei terão direito a uma alíquota reduzida de 3,65% (e não os estimados 27% sobre a receita bruta), desde que cumpram requisitos formais, como registro em cartório para imóveis não residenciais. Para novos contratos firmados a partir de 2026, a tributação será integra.
“Especialistas do setor, como o Secovi-SP, projetam que esse custo adicional pode ser repassado aos inquilinos, com um aumento médio estimado de 3% a 6% nos valores dos aluguéis. Os proprietários podem se beneficiar de impostos menores em contratos antigos, mas os inquilinos podem enfrentar aluguéis mais altos”, avalia a advogada.
Onde vai afetar empresas
Carla Tasso, empresária contábil especializada no segmento imobiliário, atenta para a necessidade das empresas do setor da construção buscarem orientação especializada. Segundo ela, esse especialista deve orientar toda a implantação junto à equipe interna, analisando os processos de aquisições e formas de trabalho.
As notas fiscais serão padrão nacional. Isso sim vai impactar, mas acredito que essa parte será de fácil adaptação com uma boa orientação. [A redução ou aumento da carga tributária] vai depender de cada contrato, cada negócio. Alguns podem aumentar ou diminuir nas lojas, dependerá do processo de aquisição de insumos, assim como apuração dos créditos.
Profissionais liberais, como engenheiros, arquitetos e empreiteiros também serão afetados e, neste primeiro momento, devem verificar se suas notas fiscais estão de acordo com as novas exigências. Já com relação a microempreendedores individuais (MEI) do setor, como pedreiros autônomos e pequenos reformadores, a princípio, não terão mudanças significativas em seus tributos.
Uma das maiores alterações, segundo a especialista, será o fim da retenção de tributos e a adoção do “split payment” (pagamento separado), que afetará diretamente o fluxo de caixa, exigindo um novo planejamento financeiro. “Será, na minha opinião, a maior mudança para o mercado”.
Transparência e reorganização
Para o deputado federal Reginaldo Lopes, relator da reforma tributária, a principal mudança para o consumidor final é a transparência. Na prática, a nota fiscal de um imóvel ou material de construção virá com o valor do produto e o valor do imposto discriminados separadamente. “O imposto deixa de ser escondido, embutido, para ser um imposto transparente, separado da mercadoria ou do serviço”, afirma.
A nova lógica também é de não cumulatividade, com um sistema de créditos onde cada empresa na cadeia paga imposto apenas sobre o valor que agregou, abrindo espaço para potencial redução da carga tributária total do setor. “Como o modelo não é de cumulatividade tributária, é um método de débito e crédito, tudo é creditado. Você paga só na última etapa ou nas que são agregadas”, completa.
Para o vice-presidente da Associação das Empresas de Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Gilmar Custódio, a reforma tributária é um processo de implementação gradual que vai reorganizar, em parte, o sistema de arrecadação das cidades e dos Estados.
“Mas ainda há muitas interrogações sobre como fica o regime especial de tributação (RET), onde se enquadram a maioria das construtoras, assim como há dúvidas sobre como ficarão a arrecadação e as tributações”, avalia.
