Depois de alguns anos fora do topo do pódio, Vitória voltou a ocupar a posição de cidade com o valor médio do metro quadrado mais alto do país, desbancando Balneário Camboriú (R$ 15.295) e Itapema (R$ 15.403), ambas cidades de Santa Catarina. A primeira é bastante conhecida e procurada por conta de seus projetos grandiosos multimilionários, e a segunda, recentemente, desbancou Balneário Camboriú pelo preço médio do metro quadrado.
Segundo os dados de julho do Índice FipeZAP de Venda Residencial, o valor médio do metro quadrado da Capital capixaba é de R$ 15.448. O número coloca a ilha à frente de metrópoles como Florianópolis (R$ 13.461), São Paulo (R$ 12.099), Rio de Janeiro (R$ 11.131) e Brasília (R$ 10.238).
A aceleração não fica restrita apenas a Vitória. No acumulado dos últimos 12 meses, Vila Velha disparou 15,57%, alcançando a maior valorização do país entre as 56 cidades monitoradas e atingindo o preço médio do metro quadrado de R$ 11.341 – sendo a nona cidade desse ranking, superando capitais do Sudeste, como Belo Horizonte e Rio de Janeiro. No acumulado de 2026, enquanto a inflação oficial (IPCA-15) marca 3,43%, Vitória acumula alta de 8,82% e Vila Velha lidera o ranking geral nacional, com 9,68%.
No entanto, o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, exige cautela ao analisar os dados. “Esse preço médio não reflete a realidade do mercado, pois não considera a variação das tipologias dos imóveis e nem dos bairros. É um valor médio que não dá informação suficiente para a precificação, pois não são de empresas e sim de proprietários que estão vendendo seus imóveis”, atenta.
Schubert ainda chama a atenção para a variação do CUB, que é o custo de construção de uma obra, e que no acumulado do ano ficou em 9,22%. “A valorização de Vitória, dentro da pesquisa do FipeZap ficou em 8,82%, abaixo do CUB do Espírito Santo, que teve a maior variação do país. Somado a isso está ainda a escassez de terrenos na Capital, o que ajuda a compor os preços”, diz
Mas o que deve ser levado em consideração quando se analisa o preço do metro quadrado de Vitória? Conversamos com especialistas do setor que apontam alguns dos fatores, como limites geográficos rígidos, regulação urbana, um perfil populacional de alta renda e nuances metodológicas das pesquisas de preço.
Embora o Índice FipeZap seja importante para manter um acompanhamento do mercado e de suas tendências de valorização, os especialistas consultados recomendam cautela na interpretação técnica dos números. Segundo eles, esses valores são feitos com base nos portais de anúncios pertencentes ao grupo, o que pode gerar duplicidade em alguns imóveis que podem estar nas mãos de mais de um corretor ou imobiliária.
Para Renato Avelar, corretor de imóveis e fundador do Clube de Precificação, é importante analisar a diferença entre o preço pedido nas plataformas de anúncios e o valor final da venda desses imóveis. “O FipeZAP tem o grande mérito de garantir comparabilidade nacional, mas ele mede preço anunciado, e anúncio não é preço de venda real. No Brasil, o tempo médio de anúncio de um imóvel é de 423 dias por conta de preço fora da realidade. Entre o pedido e o vendido existe uma distância que o índice não enxerga”, atenta.
Avelar acrescenta que a comparação com Balneário Camboriú (SC), cuja diferença em relação a Vitória é inferior a 1% (um caso de “empate técnico”), envolve, ainda, dinâmicas distintas. Isso porque Balneário Camboriú é um mercado de segunda residência, investimento e lançamentos.
“Vitória é moradia principal, revenda e imóveis usados. Comparar as duas pelo preço médio é medir cestas diferentes com a mesma régua. Na Vitória de hoje, o comprador paga por localização e raridade”, analisa.
Outro fator que pesa nessa análise de preços é que a maioria dos imóveis anunciados nas plataformas é do mercado de usados e não de lançamentos, além da maior parte ser composta de apartamentos e não de casas, quando se fala de Vitória, segundo analisa o diretor de Economia e Estatística do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Eduardo Borges.
“Então, numa cidade que está fazendo muitas casas, isso não é retratado no FipeZap. É uma pesquisa de apartamentos. E Vitória nunca teve um empreendimento Minha Casa, Minha Vida. Então, você tem pouquíssimos edifícios antigos de apartamentos que são mais voltados para o público econômico. Todos os empreendimentos de lançamento Minha Casa, Minha Vida na região metropolitana da Grande Vitória estão localizados nos demais municípios”, acrescenta.
Diferentemente de outras capitais e cidades que se expandem horizontalmente para áreas periféricas, Vitória enfrenta o que especialistas chamam de “escassez estrutural”. Para Renato Avelar, que é também colunista de Imóveis A Gazeta, a explicação começa na história urbanística da capital.
“O motivo é simples e é estrutural: falta espaço. Vitória chegou ao fim do seu estoque de terra. A cidade colonial cabia dentro do Centro. Em 1896 veio o projeto do Novo Arrabalde, que criou o que hoje é a Praia do Canto. Nos anos 1960 e 1970 veio a ocupação da porção continental (Jardim da Penha, Jardim Camburi, Mata da Praia). Essas duas expansões deram conta da cidade do século passado. Não dão conta desta”, ressalta.
Isso faz com que o espaço para crescimento de Vitória seja mais limitado, principalmente quando comparada a outras capitais brasileiras, segundo Eduardo Borges.
“Vitória é a menor capital do Brasil e praticamente não tem áreas periféricas dentro do seu município. Em São Paulo ou no Rio de Janeiro, há grandes zonas periféricas dentro da própria capital que puxam a média para baixo. Em Vitória, não há lançamentos do programa Minha Casa, Minha Vida na ilha. O estoque de apartamentos usados da Capital é composto, predominantemente, pelas classes média e alta, o que eleva a média final”, explica.
Com o metro quadrado médio da Praia do Canto a R$ 18.603 e a Enseada do Suá cotada a R$ 18.382, a demanda compradora tem buscado outros bairros de classe média alta: Jardim Camburi (R$ 14.000/m², com valorização de 18,4% ao ano), Bento Ferreira (R$ 12.856/m², com valorização de 17,9%) e Aeroporto (R$ 14.889/m², com valorização de 21,2%).
Jardim Camburi já era esperado, uma vez que acaba sendo a continuidade do sentido de crescimento de Vitória, oferecendo escala, serviços consolidados e produto familiar a um custo ainda inferior ao da orla nobre, segundo avalia Renato Avelar. “Bento Ferreira é localização pura. Está no meio de tudo, a minutos do Centro e da Praia do Canto. Sobe justamente porque quase não lança, e o pouco que aparece encontra fila formada”, acrescenta.
Já no bairro Aeroporto, a alta pode ser explicada por distorção de amostragem. Por ser um bairro predominantemente residencial de casas, o lançamento de um único empreendimento vertical de luxo e alto padrão em áreas próximos eleva a média. “Some a isso o fato de que parte do que se lê como Aeroporto, na prática, é Jabour. Isso é comportamento de amostra. Não é o bairro inteiro subindo 21%”, atenta.
E parte dessa demanda também opta por ir para Vila Velha, por conta do transbordamento de Vitória (cujos preços fazem com que famílias busquem outro endereço, atravessando a ponte) e de atributos próprios da cidade canela-verde, entre eles a extensa faixa de litoral, a disponibilidade de terrenos e o “microtrânsito” mais eficiente do que Vitória.
“Vila Velha é uma cidade que tem praias mais limpas, o que acaba sendo um grande atrativo. E sua gestão de mobilidade tem sido melhor do que Vitória. O microtrânsito de Vila Velha é 'menos pior' que o de Vitória. Além disso, Vila Velha sofre o reflexo da alta da Capital: quem vende imóvel por lá vê os preços de Vitória subindo e faz o reajuste. Afinal, ambas as cidades estão no mesmo contexto econômico positivo do Estado do Espírito Santo”, analisa Eduardo Borges.
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