A reforma tributária prometeu um horizonte de maior segurança jurídica e neutralidade para a economia. Contudo, à medida que a regulamentação avança, a promessa de simplificação se choca com uma realidade brutal para um segmento: o do aluguel por temporada.
Longe da simplificação, a nova legislação impõe uma carga tributária que pode atingir a marca de 44% sobre a receita bruta para a pessoa física, transformando um investimento imobiliário, muitas vezes complementar à renda familiar, em uma operação de alto risco fiscal.
A equiparação sumária do proprietário de um único apartamento na praia à complexa atividade hoteleira é o ponto nevrálgico dessa distorção, levantando sérias questões sobre a justiça e a coerência do novo sistema.
O cerne da controvérsia reside na Lei Complementar nº 214/2025, que estabeleceu as diretrizes para a incidência do IBS e da CBS. Historicamente, o aluguel de imóveis, mesmo que por curtos períodos, era majoritariamente tratado como renda imobiliária. A tributação recaía primariamente sobre o Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas que chegavam a 27,5% sobre o lucro líquido.
A nova regra promove uma metamorfose fiscal ao reclassificar a locação por temporada – definida como contratos com duração inferior a 90 dias – como atividade econômica de hospedagem, equiparando-a, para fins tributários, a hotéis, pousadas e congêneres. Vale para quem é contribuinte de IBS/CBS com mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil.
Ao ser enquadrada como prestação de serviço, a receita bruta do aluguel por temporada passa a ser o fato gerador do IBS e da CBS, os novos tributos sobre o consumo. Antes da reforma, a carga máxima de IRPF era de 27,5%. Com a inclusão do IBS e da CBS, a conta explode. O ponto crucial é que o IBS e a CBS incidem sobre a receita bruta, sem considerar os custos inerentes à operação.
Diante do cenário de 44% para a pessoa física, a única alternativa viável para preservar a rentabilidade é a formalização via pessoa jurídica (PJ), através de uma Holding Patrimonial ou de uma empresa no regime de Lucro Presumido.
Para a PJ, a carga tributária total (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e, agora, IBS/CBS) é estimada em torno de 27% sobre a receita bruta. Embora ainda seja uma carga elevada, a diferença de 17 pontos percentuais em relação à PF é um incentivo para a "pejotização" forçada.
Além do impacto financeiro, a mudança abrupta no tratamento fiscal gera uma profunda insegurança jurídica. A jurisprudência anterior tendia a diferenciar a locação de curta duração da atividade empresarial de hospedagem.
Resumindo, a promessa da reforma tributária era de um sistema mais simples e justo. Nesse caso, o que se entregou foi um aumento de imposto disfarçado de simplificação, uma insegurança jurídica que exige a contratação de advogados e contadores, e uma carga de 44% que penaliza a pessoa física.
É urgente que o Congresso e o Executivo reavaliem essa equiparação, buscando uma solução que tribute a atividade de forma justa, sem inviabilizar o investimento e sem forçar o pequeno proprietário a se tornar um empresário complexo para sobreviver. O descompasso precisa ser corrigido antes que a reforma se consolide como um pesadelo fiscal.
