Nas relações de locação, é muito comum que o inquilino realize diversas melhorias ou até mesmo obras no imóvel. Às vezes, os investimentos são bastante expressivos, pois são necessárias muitas adequações para o seu funcionamento.
Ocorre que a existência de uma locação, por si só, não impede que o proprietário/locador venda o imóvel, desde que, primeiramente, conceda ao locatário o direito de comprá-lo, em igualdade de condições com terceiros (art. 27 da Lei de Locação).
Caso o inquilino decida não comprar o imóvel ou, ainda, não tenha condições de pagar o preço solicitado, o novo proprietário poderá, então, nos 90 dias seguintes, solicitar a desocupação (art. 8º da Lei de Locação), sob pena de ajuizamento de ação de despejo.
Assim, mesmo que o inquilino tenha realizado obras de valor expressivo no imóvel e independentemente do tempo decorrido desde o início da locação, deverá desocupar o imóvel.
Para se proteger dessa situação, é essencial que seja negociada a inclusão de uma cláusula contratual prevendo que, em caso de venda, o adquirente deverá respeitar a locação vigente. Desta forma, quem comprar o imóvel será obrigado a respeitar o contrato e não poderá pedir a desocupação durante o prazo acordado para locação.
Importante destacar que, para impedir o adquirente de buscar a extinção da relação locatícia, o Contrato de Locação deverá estar registrado na matrícula do imóvel, pois isso lhe concederá publicidade.
Caso o locador não concorde com a inclusão de cláusula que obrigue eventual comprador a respeitar a locação vigente, recomenda-se que o contrato locatício preveja, ao menos, que, em caso de venda, o próprio locador deverá ressarcir o inquilino pelas obras por este realizadas e custeadas, conforme valores definidos em contrato. A medida visa mitigar os prejuízos do locatário, sobretudo em caso de locação comercial, nos quais as modificações do imóvel são mais frequentes.
Na ausência das cláusulas mencionadas e desde que o locador tenha oferecido ao inquilino a possibilidade de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas para terceiros, a locação poderá ser desfeita por eventual comprador, que estará isento de responsabilidade perante o inquilino, com o qual não estabeleceu qualquer relação jurídica.
Nesse cenário e, considerando as implicações do desfazimento prematuro de uma locação, é imprescindível que as questões acima sejam avaliadas previamente à assinatura do contrato e, ainda, que seja buscada a opção mais adequada e compatível com a locação a ser estabelecida.
