A regularização de imóveis é um desafio histórico no Brasil. Estima-se que aproximadamente 50% dos imóveis urbanos do país estejam em situação irregular, conforme dados de 2019 do Ministério do Desenvolvimento Regional. Esse cenário compromete não apenas a segurança jurídica dos proprietários, mas também impacta diretamente o desenvolvimento econômico, social e urbano das cidades.
No Espírito Santo, a situação é igualmente alarmante. De acordo com o Censo 2022 do IBGE, o Estado possui cerca de 1,8 milhão de domicílios, dos quais se estima que 900 mil estejam irregulares — ou seja, sem registro formal no cartório de imóveis. A irregularidade atinge, portanto, metade do patrimônio imobiliário capixaba, atravessando diferentes classes sociais e regiões geográficas.
A informalidade imobiliária, aliás, não distingue padrões socioeconômicos. Estende-se desde ocupações irregulares e favelas até condomínios de luxo e edifícios de alto padrão, muitos dos quais não cumpriram integralmente as normas urbanísticas municipais. A ausência de escritura pública definitiva é a irregularidade mais comum, afetando cerca de metade dos 60 milhões de domicílios urbanos existentes no Brasil.
Apesar das iniciativas públicas e privadas voltadas à regularização fundiária, os avanços ainda são tímidos. Segundo dados do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), apenas 33.300 imóveis foram regularizados até o momento no Espírito Santo — cerca de 3,7% do total irregular. Desses, apenas 3.700 receberam titulação definitiva, com registro formal em nome dos ocupantes.
As consequências da irregularidade fundiária são profundas. Sob a ótica urbana, a ocupação desordenada provoca o crescimento descontrolado das cidades, precariza a infraestrutura e aumenta as áreas de risco. A falta de regularização dificulta ainda a implantação de serviços públicos essenciais, como saneamento básico, pavimentação e iluminação, impactando diretamente a qualidade de vida da população.
No âmbito econômico, os prejuízos são igualmente expressivos. Sem imóveis regularizados, milhares de famílias e empresas ficam impedidas de acessar financiamentos, renegociar dívidas ou utilizar seus bens como garantia em operações de crédito. Para o comércio, o sistema bancário e o mercado imobiliário, a informalidade restringe investimentos e compromete a circulação de ativos fundamentais para a economia.
Há ainda efeitos relevantes na arrecadação tributária. Imóveis em situação irregular frequentemente deixam de contribuir adequadamente com tributos como o IPTU e o ITBI, gerando perdas bilionárias para municípios, estados e para a União. Esse déficit fiscal limita investimentos em infraestrutura urbana e dificulta o crescimento ordenado das cidades.
Regularizar imóveis, portanto, é mais do que uma necessidade individual: é um imperativo coletivo. A formalização da propriedade assegura segurança jurídica aos ocupantes, facilita a circulação patrimonial e impulsiona o desenvolvimento econômico local. Além disso, promove o ordenamento territorial, aperfeiçoa o planejamento urbano e fortalece a arrecadação pública.
Entre as principais vantagens da regularização, destacam-se o aumento do valor de mercado do imóvel — que pode crescer até 35% após a formalização —, a ampliação do acesso a financiamentos imobiliários, a prevenção de multas e sanções, a segurança em futuras transações, a possibilidade de venda imediata, o uso do imóvel como garantia de crédito e a priorização no acesso a serviços públicos e melhorias urbanas.
Diante do expressivo déficit de regularização no Espírito Santo, é fundamental ampliar os programas de regularização fundiária, com a atuação conjunta de órgãos públicos, instituições privadas e da sociedade civil. Essa é uma estratégia essencial para a construção de cidades mais justas, sustentáveis e economicamente dinâmicas.
A regularização de imóveis deve ser tratada como prioridade de política pública. Mais do que uma formalidade documental, ela é a base para um desenvolvimento urbano eficiente, inclusivo e planejado.
