A disparada do IGP-M, índice de correção dos valores dos aluguéis, fez disparar também as negociações entre locadores e locatários em contratos imobiliários. O indicador teve uma alta de 28,94% no acumulado dos 12 meses encerrados em fevereiro. É o maior percentual desde 2003, quando registrou 31,53%.
Diante do avanço do IGP-M ao longo do último ano - muito acima da inflação no mesmo período, de 4,57% -, várias empresas e pessoas físicas passaram a reivindicar a utilização de outro indicador, a exemplo do próprio IPCA. E, em alguns casos, a "guerra" pela correção mais justa no pagamento pelo uso do imóvel tem ido parar na Justiça.
O que muitos locatários alegam é que a alta do IGP-M em 2020 foi demasiadamente elevada, muito acima do valor registrado em 2019 (quase quatro vezes), e desproporcional na comparação com outros índices, ainda mais considerando o ambiente de crise econômica e sanitária vivido no país.
O advogado empresarial Samir Nemer diz que alguns clientes conseguiram a substituição do indicador após negociações entre as partes envolvidas no contrato, e pondera que na ausência de uma conversa amistosa, cabe a discussão judicial.
"Entendo que é possível fazer a discussão judicial em relação à aplicação do IGP-M, afinal houve uma alta muito inesperada, e até porque o princípio do reajuste é atualizar a correção monetária do valor cobrado de uma forma que seja previsível. A partir do momento em que ele deixa de reajustar apenas a moeda e passa a aumentar em cerca de um quarto, podemos aplicar o que no código civil é chamado de onerosidade excessiva. Então, isso é possível de ser questionado em juízo e, muito provavelmente, o inquilino autor da ação terá êxito. Mas, claro, o melhor caminho sempre é uma conciliação administrativa, evitando levar isso para a esfera judicial."
Nemer cita dois exemplos em que conseguiu chegar a um entendimento entre locador e locatário. Um dos casos foi de um imóvel comercial na Enseada do Suá, em Vitória, em que o IGP-M foi substituído pelo IPCA. Uma indústria que é atendida pelo seu escritório também teve o reajuste revisto e reduzido após conversa com o proprietário do imóvel.
De acordo com ele, quem aluga um galpão, uma sala comercial ou qualquer espaço imobiliário sabe que o momento econômico não tem sido favorável para grande parte dos negócios, portanto, ser irredutível em uma conversa para adaptação de valores pode representar o descontentamento do cliente e uma ruptura posterior de contrato.
O advogado acrescenta que a taxa de vacância (desocupação) de imóveis desde o início da pandemia do novo coronavírus tem crescido no Espírito Santo, em São Paulo e outros locais do país, o que pode ser um facilitador para as negociações.
"Está todo mundo com medo de perder renda, então, se o proprietário forçar a barra, exigindo a correção pelo IGP-M, pode ser que o locatário decida entregar o ponto, mesmo que não faça isso de imediato, no médio e no longo prazo a tendência é ele sair daquela área"
O que especialistas afirmam é que tem crescido a procura de empresas de diversos setores, como alimentos, celulose e embalagens, por orientações jurídicas em relação ao tema, ainda mais considerando que algumas consultorias estimam ser possível que o IGP-M de 2021 seja novamente elevado, na casa dos dois dígitos. O caminho, como todos sugerem e reforçam, é a negociação.
