Todo mundo já ouviu que a obra nunca termina, não é mesmo? Mas esse não é o único ponto a ser levado em consideração. Nós temos hoje dois tipos de modalidade de obra: reforma ou construção. A diferença é que a reforma usa a estrutura que já existe sem quebrar a base do local, já a construção é quando há a organização do zero ou excede uma reforma.
Como advogada com atuação junto a síndicos, engenheiros, arquitetos e donos de obra, preciso trazer algumas questões de prevenção e organização desse momento em sua vida:
1. Antes de realizar uma obra, pense em sua legalidade como dono do local
Isso mesmo. Muitas pessoas constroem em terrenos sem verificar a documentação e ter o registro da propriedade. Esse é o primeiro passo para evitar dor de cabeça futura em discussão se o imóvel é totalmente regularizado e seu ou não.
Por isso, já deixo a reflexão sobre construir em terreno da família: analise a possibilidade de individualização de sua parte e já organize a documentação antes de iniciar a obra. Matrícula de cartório de imóveis e demais cadastros urbanos e rurais (IPTU, CCIR) devem vir em seu nome primeiro!
2. Verifique os detalhes do solo, urbanísticos e ambientais do terreno
Deixa eu contar um segredo: você não pode construir em qualquer lugar de qualquer jeito só porque comprou! A verdade é que a prefeitura tem o papel de fiscalizar o uso do solo e sua finalidade.
Então, não caia no erro de comprar um terreno com o objetivo de construção sem antes analisar esse estudo do local. Isso fará com que você consiga otimizar o uso do espaço, evitará embargos de obra, multas administrativas e até crimes!
3. Preste atenção nos detalhes do projeto arquitetônico e manual de garantias do empreendimento
Se a construção ou reforma acontecerá em um condomínio, você precisará verificar os detalhes do projeto arquitetônico e do manual de garantias do empreendimento entregue pela incorporadora ou construtora.
Isso é fundamental para verificar os limites da alteração do projeto já aprovado, inicialmente, de forma coletiva. Para o caso de alterações, precisará verificar a legalidade junto à prefeitura e ao síndico do condomínio com sua comissão de obras.
4. Solicite o pedido de licença de obras
Para evitar multas, acelerar a possibilidade de venda e garantir a segurança do local, você precisará realizar o pedido da licença de obras na prefeitura da região e também o Habite-se. Esses dois documentos confirmam a legalidade da obra e precisam ser averbados junto à matrícula do cartório de imóveis.
5. Procure profissionais da arquitetura e/ou engenharia
Para evitar gastos desnecessários de materiais, erros de execução e otimização do espaço, procure profissionais da arquitetura e/ou engenharia. Garanta uma boa pesquisa da especialidade do profissional, entenda a sua forma de trabalho e atuação.
Isso porque temos diferentes funções e tarefas, dependendo da escolha de atuação do profissional. Nem todo arquiteto acompanha a obra, assim como nem todo engenheiro é especializado em gestão de obras.
6. Evite problemas com a vizinhança
Para isso, é importante a vistoria cautelar com engenheiros e a presença de um advogado/mediador para acompanhar os conflitos com os vizinhos. Muitas pessoas não organizam a própria casa e vão se incomodar com a sua organização!
Se a obra for dentro de condomínio, evite brigas com síndico e vizinhos ao seguir os dias e horários permitidos. Barulho de obra também pode trazer multa condominial e da prefeitura por conta da Lei do Silêncio.
7. Não faça obra em apartamento de aluguel sem antes conversar com o proprietário
Isso porque o proprietário possui a obrigação legal de realizar as obras estruturais (necessárias), tais como infiltração, rachaduras etc., enquanto o inquilino possui o dever de manutenção. O grande pulo do gato é que se o proprietário nunca fez a obra estrutural e não acompanhou a garantia da construção da obra, isso pode cair no colo do inquilino que não prestar atenção.
Exija o procedimento sobre obras no contrato de aluguel com respectiva multa se o proprietário não cooperar e colocar o uso do imóvel com sua vida em risco! Lembre-se que, dependendo do caso, o valor da obra pode ser abatido do valor do aluguel.
8. Tenha a declaração do INSS de obras da construção
Um detalhe muito importante que poucos profissionais trazem e que precisa existir é a declaração do INSS da construção. Isso porque a Receita Federal faz a fiscalização e precisa desse valor como uma forma de garantia da mão de obra que trabalhou durante a obra.
Eu mesma já precisei atuar em alguns casos em que o cliente recebeu notificação da Receita Federal. O importante é que temos formas de redução e decadência desse valor por meio de comprovantes de pagamento de profissionais credenciados, materiais específicos e por aí vai.
9. Tenha um histórico de obras
É essencial ter um histórico de obras no imóvel, guardar o projeto arquitetônico e demais detalhes de engenharia. Isso fará com que você tenha clareza do investimento já realizado no imóvel e detalhes para evitar problemas futuros em nova obra.
10. Tenha o manual de garantia da obra em suas mãos
Isso é fundamental para que você enquanto dono do imóvel tenha uma melhor administração e organize a manutenção periódica. Sendo assim, evitará gastos maiores com obras estruturais com risco de vida útil da construção.
