Uma casa comprada por R$ 6 milhões na Ilha do Boi teve o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) calculado pela Prefeitura de Vitória como se valesse R$ 10 milhões. Os compradores recorreram à Justiça e venceram a ação que determinou a devolução de R$ 80 mil cobrados a mais.
A 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Espírito Santo manteve, por unanimidade, a decisão favorável aos contribuintes, por entender que a prefeitura não demonstrou de forma clara e individualizada como chegou ao valor maior.
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Para o advogado tributarista Bruno Melo Motta, sócio do Catharino Motta Alvarenga Advogados (CMA Advogados), a decisão reforça que o contribuinte não pode ter o imposto calculado a partir de um valor definido unilateralmente pelo poder público sem uma justificativa concreta.
“O município pode questionar o valor declarado pelo contribuinte, mas não pode simplesmente substituir o preço da transação por um valor arbitrado sem demonstrar, de maneira objetiva e individualizada, como chegou àquele montante. É preciso respeitar o procedimento previsto na legislação e apresentar os elementos que sustentem a avaliação”, afirma.
O ITBI é cobrado pelo município em operações como a compra e venda de uma casa ou apartamento. O valor a pagar resulta da aplicação de uma alíquota sobre a base de cálculo do imóvel. Por isso, quando a prefeitura utiliza um valor maior para calcular o tributo, a cobrança também aumenta.
O caso foi analisado com base no entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o valor declarado na compra do imóvel deve ser considerado compatível com o preço de mercado. Se a prefeitura entender que o imóvel vale mais, pode questionar esse valor, mas precisa abrir um procedimento administrativo e apresentar provas que sustentem a nova avaliação.
No processo, a PMV argumentou que havia realizado uma avaliação técnica, considerando características do imóvel, localização, preços de imóveis semelhantes e índices da FipeZAP. A Justiça, porém, entendeu que a documentação apresentada não explicava de forma suficientemente clara e individualizada como a Prefeitura de Vitória chegou aos R$ 10 milhões utilizados na cobrança.
Um dos pontos destacados no acórdão foi que a própria documentação municipal indicava um valor venal de R$ 2,34 milhões, enquanto a escritura registrava R$ 6 milhões como preço da compra e venda. Para a Turma Recursal, faltaram elementos capazes de explicar tecnicamente a diferença até os R$ 10 milhões.
Segundo Bruno Motta, a decisão também evidencia a diferença entre o preço efetivamente pago pelo imóvel e uma eventual avaliação fiscal. “O fato de o município entender que um imóvel pode valer mais não é suficiente, por si só, para aumentar a base de cálculo do ITBI. Se o Fisco pretende afastar o valor da operação, precisa demonstrar tecnicamente essa diferença e dar ao contribuinte a possibilidade de contestá-la”, explica.
Com a decisão, de 6 de outubro de 2026, foi mantida integralmente a sentença que reconheceu os R$ 6 milhões como base de cálculo do ITBI e determinou a restituição simples dos R$ 80 mil pagos a mais. O recurso apresentado pelo Município foi negado pela 2ª Turma Recursal do TJES.
A Prefeitura de Vitória foi procurada para comentar a decisão judicial, mas afirmou que não vai se manifestar.
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