Nos últimos meses, um fantasma começou a rondar o mercado imobiliário brasileiro, tirando o sono de corretores, imobiliárias e, principalmente, de investidores. O boato que se espalhou como pólvora era alarmante: a Reforma Tributária teria transformado, automaticamente, toda locação por temporada em "hospedagem", sujeitando proprietários pessoas físicas a uma carga tributária de IVA que poderia chegar a 44%.
Há relatos de corretores cujos grupos de investidores, antes entusiasmados com a rentabilidade de estúdios, transformaram-se em ambientes de hostilidade e medo. A sensação era de que o "negócio do século" havia se tornado uma armadilha fiscal.
Mas, como advogada especialista na área, meu papel é trazer a técnica para dissipar o pânico: não, a Reforma Tributária não criou um imposto automático para todo locador pessoa física. Para entender por que o pânico é desnecessário, precisamos analisar a lógica da Lei Complementar nº 227/2026, que trouxe o "ingrediente de alívio" para este cenário.
Mas quem é, de fato, contribuinte?
A confusão nasceu de uma leitura incompleta da LC 214/2025. Inicialmente, dizia-se que locações de até 90 dias seriam tratadas como hotelaria. No entanto, a recente LC 227/2026 esclareceu o ponto crucial: para que a regra de hotelaria seja aplicada, o locador precisa, primeiro, ser enquadrado como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
Isso significa que o critério da habitualidade e da exploração econômica recorrente continua sendo o funil principal. O locador eventual ou o investidor que não se profissionalizou ao ponto de ser considerado contribuinte regular continua fora do alcance do IVA nos moldes da hotelaria.
Mudança de regime, não criação de imposto
É preciso distinguir a figura do contribuinte do regime de tributação. A análise agora é feita em dois tempos:
- Primeiro momento: verifica-se se o locador é contribuinte (usando os mesmos critérios da locação tradicional).
- Segundo momento: Somente se ele for considerado contribuinte, a sua locação por temporada sai do regime de "locação imobiliária" e entra no regime de "hospedagem atípica".
Em suma: o que muda para o contribuinte é o como se paga, e não uma obrigatoriedade cega de que todos devam pagar.
Segurança jurídica e o papel da Receita Federal
A própria Receita Federal precisou intervir para confirmar que não existe tributação indiscriminada. A lógica do sistema tributário brasileiro não busca asfixiar o pequeno investidor que utiliza plataformas de locação, mas sim organizar a transição para um modelo de consumo mais transparente.
O medo dos "44% de imposto" é fruto de interpretações equivocadas sobre a cumulatividade de taxas que não se aplicam à realidade da maioria das pessoas físicas.
Informação é o melhor investimento
A Reforma Tributária não é um evento único, mas um processo gradual que exige estratégia. O erro de muitos profissionais e investidores não é a falta de conhecimento da lei, mas a falta de compreensão da sua lógica de aplicação. Quem se desespera agora é quem não se preparou para a transição.
O mercado de curta temporada continua sendo rentável e viável, desde que amparado por uma estruturação jurídica e contábil adequada. Não permita que o ruído das notícias mal interpretadas destrua o planejamento de anos.
