O ano começou com mudanças no mercado imobiliário. Desde o dia 1 de janeiro, foram colocada em prática as primeiras mudanças da Reforma Tributária para o segmento. Ainda em fase de testes, o novo sistema começou com regime específico e alteração da tributação sobre alugueis, ganho de capital, Cadastro de Imóveis, e impacto direto para proprietários de todo o país. Uma das principais mudanças, aliás, atinge as pessoas físicas que recebem aluguéis, e, até então somente recolhiam Imposto de Renda.
Isso porque, a partir da Reforma Tributária do Consumo, a posse do imóvel, que é o bem cedido através do contrato de locação, passou a ser considerada um tipo de insumo. Como consequência, a receita de aluguéis passou a sofrer incidência do novo IVA Dual, composto por dois novos tributos: a Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), que é federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que é estadual/municipal, regulamentado pela LC 214/2025.
Com isso, consideradas as diferentes alíquotas estaduais e municipais, o aumento da carga tributária vai oscilar entre 27,5% e 35,9% para as Pessoas Físicas que ganham a partir de R$ 20 mil reais por mês e possuem mais do que três imóveis alugados.
O que mudou
- A LC 214/2025 foi sancionada em 16 de janeiro de 2025.
- A reforma prevê que o novo sistema de tributação, com base no IVA Dual (IBS/CBS) entre em vigor de forma gradativa, com 2026 marcado como “ano‑teste”.
- Receitas de aluguel acima de R$ 20 mil reais por mês estão no radar da nova lógica tributária
- Início da implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF dos imóveis”, que vai centralizar informações patrimoniais na Receita Federal
O erro perigoso é não entender o jogo enquanto o cerco fiscal se fecha. Cruzamento de dados, integração de informações e rastreabilidade de receitas fazem parte da nova rotina do mercado e a era do “ninguém vê” ficou no passado.
O que você tem a ver com tudo isso?
Dependendo da sua relação com imóveis alugados, tudo!
Afinal, a base da Reforma Tributária é a substituição do modelo antigo de vários tributos pelo IVA Dual, formado pela Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), que entra em cena no lugar dos tributos federais, como PIS e COFINS; e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que chega para substituir o ICMS e o ISS.
IVA é a sigla de Imposto sobre Valor Agregado e, a exemplo do que ocorre na maior parte dos países, é um modelo que simplifica o modelo e cria um mecanismo de compensação em escala, transferindo a carga para o consumidor final. É nesse mecanismo de transferência sequenciada dos encargos que está o segredo da promessa de não cumulatividade plena.
Nas atividades que já eram tributadas, teremos uma simples troca de rótulos, sem alteração da carga tributária, e, consequentemente, sem alteração do preço final do produto, do serviço, ou do insumo transacionado.
Mas, como explicado, quando se fala de recebimento de aluguéis por pessoa física, a depender desse indivíduo estar ou não na faixa de incidência, a hipótese é de expressivo aumento de carga tributária.
Quem vai pagar a conta?
Fosse qualquer outra atividade impactada por um aumento de carga tributária, a lógica matemática sentenciaria um aumento no custo de produção ou no custo de vida dos milhões de locatários brasileiros que estão nos polos passivos dos contratos impactados pela Reforma Tributária.
Mas o Mercado de Locações é sui generis. Ele é singular e nada o impacta mais do que Lei de Oferta e Procura – é isso que mexe o ponteiro das métricas para cima ou para baixo.
O fato é que as cartas estão na mesa e o cenário é incerto quanto à resposta ao impacto do aumento da carga tributária: tanto porque, para a grande maioria de locadores - formada pelo perfil que a Lei classifica como não habituais e por habituais Pessoas Físicas - não haverá alteração, quanto porque essa realidade estratificada pode resultar em cenários diversos: o locador que passa a contribuir mais absorve o impacto, diminuindo a margem (improvável, mas possível); variação de valor do aluguel, conforme o tipo de locador (tributado ou não); maior preferência dos locadores tributados por locatários pessoas jurídicas, para os quais o aumento do aluguel não chega a impactar tanto, em razão da possibilidade de compensação tributária; e, aumento generalizado do aluguel com margens maiores ou menores, conforme o perfil do locador.
Como se preparar?
A Reforma Tributária era uma necessidade e chega em boa hora para equalizar as diferenças no cenário global, deixando o Brasil alinhado às melhores práticas internacionais, e, consequentemente mais competitivo e atrativo para investimentos. Agora, ela entra em vigor de forma escalonada, iniciando em 2026 e somente concluindo a implantação em 2033. Isso porque os impactos são profundos.
Entretanto, também é uma oportunidade ímpar, especialmente, para quem atua no mercado de locações e já entendeu que a intermediação pura é passado, e que relacionamento se constrói com vínculo de confiança, alicerçado em boas práticas, boa técnica e informação segura.
O mercado imobiliário sempre foi dinâmico, e essa é mais uma transformação que exige adaptação. A diferença é que, desta vez, o mercado tem a chance de se preparar antes que as mudanças cheguem ao dia a dia das locações imobiliárias.
Dessa forma, revisar contratos e processos é somente a ponta do iceberg. Este é o momento de analisar o impacto nas práticas cotidianas, que não se resumem somente à escolha de regime, rotinas fiscais.
A implantação da nova ordem tributária acontece ao longo de 07 anos porque ela não reestrutura somente o sistema tributário - ela traz em si mecanismos de fiscalização e transparência, que, aliados ao ideal de Compliance Cooperativo, serão sementes promissoras de novos cidadãos.
E para eles, os modelos atuais ficarão obsoletos.
