Desde que a reforma tributária foi aprovada, uma pergunta tem sido recorrente entre locadores, inquilinos e profissionais do mercado imobiliário: O valor do aluguel vai subir? A resposta mais comum é: “as locações continuam isentas.” Mas a realidade é mais complexa do que parece.
É verdade que a nova CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços — não incidirá sobre a locação residencial pura. Por outro lado, a nova legislação passou a distinguir o locador eventual do locador habitual, e isso pode gerar reflexos significativos no valor final da locação. A regra aprovada diz que estará isento quem tiver até 3 imóveis alugados e renda anual de até R$ 240 mil.
Acima desse limite, mesmo como pessoa física, o locador pode ser enquadrado como contribuinte da CBS — com alíquota estimada em até 8,5% sobre a receita bruta de aluguéis. E quando a tributação incide sobre o locador, o aluguel pode acabar sentindo esse peso.
Veja alguns exemplos práticos de impacto mensal:
- Aluguel de R$ 1.500 → impacto de até R$ 127,50
- Aluguel de R$ 3.000 → impacto de até R$ 255
- Aluguel de R$ 4.500 → impacto de até R$ 382,50
Mesmo que o locador opte por absorver parte desse custo, é natural que esse valor comece a aparecer nos contratos novos ou nos próximos reajustes.
A depender do perfil, a situação muda:
- O pequeno investidor popular, que administra quitinetes ou unidades de padrão econômico com baixa renda mensal, tende a permanecer dentro da faixa de isenção.
- O locador médio, com 4 ou mais imóveis de padrão intermediário, pode ultrapassar o limite e ser tributado — mesmo sem atuar como empresa.
- Já o locador pessoa jurídica precisará revisar seu planejamento tributário, porque a CBS substitui tributos como PIS e Cofins, com uma base de cálculo mais ampla e, muitas vezes, mais onerosa.
É importante esclarecer que o Imposto de Renda sobre aluguéis permanece como está. A reforma não alterou essa cobrança, que continua sendo feita com base na tabela progressiva para pessoa física.
Mas isso não reduz a necessidade de atenção. A reforma está reorganizando a lógica da tributação sobre receitas recorrentes. E, na prática, quem aluga precisa saber se sua forma de operar continuará isenta ou passará a ser tratada como atividade econômica tributável.
A boa notícia é que ainda há tempo de se preparar. A má, é que quem ignorar os sinais pode ser surpreendido com uma carga nova — e um aluguel reajustado para além do previsto.
