Imagina comprar um casarão antigo, investir R$ 1 milhão na restauração e, anos depois, descobrir que o imóvel vai a leilão. Essa é a situação vivida pela doutora em filosofia Tânia Aurora Araújo, no Centro de Vitória. Em busca de entender como isso foi possível, a reportagem de A Gazeta ouviu especialistas em direito. Leia abaixo e veja dicas para não passar por essa situação ao negociar imóveis.
A proprietária afirma que comprou o edifício em 2017, de boa-fé, para restaurá-lo, e que não foi informada pelo vendedor que havia pendências que poderiam levar a estrutura à penhora. Mas, segundo o edital de leilão, o imóvel faz parte do patrimônio considerado massa falida da empresa Vidraçaria Cristal Ltda. O processo tramitava na Vara de Recuperação Judicial e Falência de Vitória desde 1995 e a decisão que permitiu que o prédio fosse a leilão saiu em 2022.
Casa Verde - como evitar comprar imóvel penhorado, como proprietária em Vitória
A advogada Renata Monteiro, que representa a proprietária, disse que a doutora em filosofia foi informada somente de pendências imobiliárias junto à Caixa Econômica Federal (CEF), que constavam na certidão de ônus (conhecida como “Nada Consta”) e que não havia informações de um processo que pudesse levar a casa à penhora.
Por conta disso, a defesa pretende solicitar um embargo de terceiro para comprovar que a proprietária comprou o imóvel de boa-fé e permaneça com a posse da Casa Verde.
O advogado especialista em direito público Sandro Câmara afirma que, de fato, o primeiro passo ao negociar um imóvel é buscar a certidão de ônus do empreendimento.
“Quando você busca a certidão, vai ter todo o histórico em relação à casa e saber se existem pendências, hipoteca, indisponibilidade, às vezes, que a Justiça pode determinar indisponibilidade de algum bem imóvel. Então, o histórico do imóvel está todo ali naquele registro."
Já o advogado especialista em recuperação judicial Thiago Rezende destaca que é necessário ter atenção com o Registro Geral de Imóveis (RGI).
“A pessoa que adquiriu o imóvel, ainda que afirme ser a proprietária há dez anos, pode não ter o RGI. Tem o cadastro na prefeitura no nome dela, mas a obrigação do pagamento no IPTU difere da propriedade, porque são registros distintos. Você pode ter um contrato com a promessa de compra e venda e acrescentar o seu nome como responsável tributário pelo pagamento do IPTU, mas não significa que você transferiu a propriedade para o seu nome, você precisa da escritura."
Na mesma linha, o advogado especialista em direito imobiliário Marco Túlio Ribeiro Fialho reforça que somente o contrato de compra e venda não tem validade. Ele salienta ainda que o que tem validade é escritura pública registrada no cartório e que, se a compra for feita de pessoa jurídica, a atenção precisa ser redobrada.
“Quando se compra de pessoa natural, a certidão de ônus tem o registro de penhoras e processos. Quando falamos de pessoa jurídica, temos que entender que boa parte das empresas hoje tem dividas tributárias. Se a empresa possui dívida tributária registrada em dívida ativa, o que costuma estar em sigilo fiscal, o imóvel que a pessoa comprou vai entrar para pagar a dívida. Neste caso, a boa-fé é irrelevante. É necessário solicitar uma certidão negativa de débito para empresa. Não basta a de ônus."
Sandro Câmara destaca que a lei brasileira protege o adquirente de boa-fé, mas, nesse caso, se considerado que a anotação na matrícula do imóvel já indicava a existência de pendências, a proprietária pode não ter muito sucesso em reverter o leilão.
Marco Túlio avalia que a alternativa adotada pela advogada, de entrar com um embargo de terceiro, é a mais acertada nesse momento. “É uma terceira pessoa, que não é quem vendeu o imóvel nem está envolvido naquele processo, e vai suscitar a nulidade da desconsideração da pessoa jurídica, a prescrição do débito. Vai ter que identificar alguma irregularidade no processo que a beneficie. Se não conseguir, vai ter dificuldade e o imóvel vai a leilão. Depois, pode arrematar, se tiver interesse."
Outra opção, segundo os advogados, seria dar entrada em uma ação judicial contra quem vendeu o imóvel.
Dicas do que fazer ao comprar um imóvel
- Formalizar a compra e venda por escritura pública;
- Obter uma certidão de ônus atualizada da matrícula do Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrado;
- Obter certidão negativa de tributos imobiliários (IPTU, se urbano; ITR, se rural);
- Checar na Secretaria do Patrimônio da União (SPU) se o imóvel está em terreno de marinha e se há pendências;
- Em caso de compra de pessoa jurídica, solicitar certidão negativa de débito da empresa;
- Solicitar documentos do vendedor, como certidão negativa de débito com União, Estado e município;
- Buscar certidões negativas de ações na Justiça estadual, federal e trabalhista no local no qual o imóvel está ou que o vendedor declara seu domicílio;
- Consultar um advogado para se certificar da regularidade do negócio que está realizando.
