Aprovado em outubro de 2022 em Vitória, a lei do retrofit, que isenta proprietários que melhorarem fachadas de seus prédios de pagar o IPTU – entre outras disposições –, reacendeu a esperança de moradores e frequentadores do Centro da Capital na revitalização da região. A medida é uma das apostas para evitar a sensação de abandono causada por edificações antigas, desocupadas ou subutilizadas, que transformam ruas do bairro em uma espécie de cidade fantasma após o fechamento do comércio.
Em 1985, uma regra semelhante já havia sido implementada, restringindo o incentivo apenas a edificações históricas. Há pelo menos 37 anos, a revitalização do Centro está no radar das gestões municipais, estaduais e federais. Embora tenha dado alguns passos à frente, para moradores e especialistas o Centro ainda parece estar preso ao passado – e não no bom sentido.
Nesse período, a terceira capital mais antiga do Brasil já viveu a expectativa de implantação da fiação subterrânea, padronização de placas em lojas, redução do tráfego de veículos e implementação de ruas de lazer. Ações que chegaram a virar leis – como a fiação subterrânea, presente no atual Plano Diretor Urbano (PDU) de Vitória e a padronização de placas, decretada em 1999 –, mas que não vingaram.
Outra proposta da Prefeitura de Vitória recém-aprovada é a redução do ISS para a menor alíquota (2%) para empresas que atuarem no bairro. De acordo com a secretária de Desenvolvimento da Cidade e Habitação, Anna Claudia Dias Peyneau, desde que a lei foi sancionada, em outubro de 2022, 190 empresas foram abertas no bairro, sendo que 15 já se enquadram no benefício de redução de alíquota.
Em alta, retrofit é a aposta da vez para revitalizar o Centro de Vitória
“Ainda não são empresas que se propuseram a revitalizar nenhum prédio abandonado, mas estamos neste processo de divulgar os incentivos, conversar com os interessados a tirar alvará para reforma a fim de convencer a reabilitar suas propriedades. O retrofit é um dos eixos, de uma proposta da prefeitura para a revitalização do centro, que junto conta com a redução do ISS e a realização de obras públicas para melhoria do bairro”, explica.
O retrofit é o conceito arquitetônico da moda, que visa a recuperar fachadas de construções abandonadas (não necessariamente antigas) e modernizar seu interior, com recuperação de sistemas elétricos e hidráulicos, permitindo dar novo uso a espaços e eliminar a sensação de abandono.
Um exemplo de projeto de retrofit foi o realizado em 2014 no Palácio Sônia Cabral. Construído em 1912, o prédio abrigou a antiga Assembleia Legislativa. Na reforma, teve a fachada totalmente restaurada e o seu interior reconstruído “praticamente do zero”, com novas instalações, mas mantendo alguns itens de época, como marcos, janelas e corrimãos, como explica o arquiteto Carlos Eduardo Lacerda, que assinou o projeto.
"O retrofit abrange algo muito amplo. Às vezes, recupera-se um imóvel exatamente como era; outras vezes, mantém-se a fachada, mas a estrutura interna é toda mudada. No Sônia Cabral mantivemos a fachada, mas a parte interna não ficou pedra sobre pedra. O retrofit nada mais é que uma reforma, só que com um termo com mais marketing"
Seja pelo Estado, seja pela prefeitura, construções históricas, como o Forte de São João, o Mercado da Capixaba, o Viaduto Caramuru, entre outros edifícios antigos, estão passando por reformas ou com editais abertos para serem restaurados. Veja a lista de construções históricas recém-inauguradas ou reformadas, ao fim da matéria.
Centro tem 218 prédios a serem preservados
Em questão de preservação histórica, um levantamento da Secretaria da Fazenda de Vitória mostra que há 218 edificações com interesse de preservação na Capital, em uma faixa que se concentra no Centro, mas se estende de Santo Antônio a Praia do Canto. Dessas, 49 estão desocupadas, parcialmente desativadas ou subutilizadas.
Entre os prédios mapeados, há construções dos anos de 1744 a 1972. Além disso, 71 são ou estão em processo de serem tombados, ou seja, estão proibidos de receber um retrofit que remodele seu interior, ainda que a fachada seja mantida.
A lista inclui edificações como o Museu Capixaba do Negro, a sede da Academia Espírito-Santense de Letras, a casa da Família Cerqueira Lima e os armazéns do Porto, no Centro; a escola Irmã Maria Horta e a Chácara Von Schilgen, na Praia do Canto.
Além das edificações históricas, há ainda prédios não tão antigos, mas que já estão em situação de abandono. Um levantamento, de imóveis abandonados apenas no Centro aponta que 217 prédios, lojas, casas ou terrenos estão sem uso. A maioria deles fica nas regiões da Av. Jerônimo Monteiro e da Rua Sete. O levantamento foi realizado em 2021 por estudantes e professores da Faesa, em parceria com a Prefeitura de Vitória.
Fabrício Costa é geógrafo, com mestrado em Planejamento Urbano, e pesquisa a urbanização da região. Ele é diretor de comunicação da Associação de Moradores do Centro de Vitória (Amacentro) e sócio de um restaurante na escadaria do Rosário, também no bairro.
Para ele, o incentivo ao retrofit é, sim, um ponto positivo, mas é apenas a ponta do iceberg da solução que a região precisa para ser revitalizada.
"Revitalizar é, literalmente, trazer vida e hoje o Centro está morto. Dentro do bairro, os restaurantes e bares estão trazendo ele de volta à vida com a circulação de pessoas. Mas na Jerônimo Monteiro, a principal, depois das 18h, quando as lojas fecham, está tudo morto. As pessoas têm medo de ficar na rua, porque tudo fica abandonado. Só que a Jerônimo é a porta de entrada do bairro. Quem a vê desse jeito leva para casa essa ideia de que o bairro inteiro está morto"
Costa explica que, mais do que o incentivo para os proprietários, para o Centro ser um bairro mais atrativo e que converse com seu passado histórico é preciso investir em infraestrutura. Ele defende, por exemplo, a já prometida fiação subterrânea à frente de prédios históricos, algo que foi exigido no PDU de 2018, mas que nunca saiu do papel.
Tráfego intenso é desafio
Outro ponto cobrado como essencial para a preservação do Centro é o trânsito na Jerônimo Monteiro. Para Costa, é preciso se fazer um plano para pensar em mergulhões, viadutos, ter um projeto de trânsito que deixe de usar uma via histórica, com tantas construções centenárias, como uma estrada em que os carros passem a 60 km/h.
“Ela foi reformada em uma época em que não se pensava nisso e hoje é mais difícil de recuperar. Em grandes cidades da Europa, o tráfego em centros históricos é restrito só para moradores. Os turistas que querem visitar param em bolsões de estacionamento e vão andando até os centros, passando por ruas e casas preservadas. É muito bonito. É um caminho distante, mas precisamos começar a caminhar nesse sentido”, aponta.
A professora de Arquitetura da Ufes Clara Miranda tem pós-doutorado em Planejamento Urbano e acompanha de perto as discussões de revitalização do Centro de Vitória. Ela explica que a sensação de abandono na Jerônimo Monteiro se deve à falta de moradores na região, já que muitos prédios alugam apenas as lojas do térreo, deixando os pavimentos superiores subutilizados como depósitos ou completamente abandonados.
"À medida que o Centro cresceu, os moradores foram deixando a avenida principal, por conta do barulho do tráfego por ali. Desde a instalação do Transcol e com o aumento da população na Grande Vitória, o trânsito ficou muito pesado, com poluição sonora intensa. O VLT poderia ser parte de uma solução, apesar de toda chacota que se faz quando essa discussão é retomada"
O arquiteto Carlos Eduardo Lacerda lembra que o retrofit realizado tanto no Palácio Anchieta quanto no Centro Histórico de São Mateus, que foram coordenados por ele, foram conduzidos pela Secretaria Estadual de Cultura, mas com recursos da iniciativa privada, provenientes de isenções fiscais. Ele destaca que a execução de projetos de recuperação são custosos, mas que o que mais atrapalha o andamento da preservação histórica de patrimônios arquitetônicos é a falta de continuidade entre gestões do poder público.
“Como arquiteto e também proprietário de um imóvel tombado, o que mais me irrita é que não temos o respeito dos projetos urbanísticos e a segurança que um projeto não mude de um governo para outro. Fazer galerias subterrâneas, desviar trânsito, recuperar edificações são obras que demandam tempo e dinheiro. Não se consegue fazer se não tivermos a certeza que o governo seguinte, municipal, estadual ou federal, não vai voltar atrás e paralisar tudo. A partir do momento que se define o caminho, o Estado precisa garantir que esse caminho vai seguir até o fim”, desabafa.
Entre a gentrificação e democratização
Entre a Associação de Moradores do Centro e especialistas, a maior bandeira é pelo incentivo à habitação social na região, como já acontece em algumas construções históricas recuperadas, como o antigo programa Morar no Centro, que destinou unidades em três imóveis – Hotel Tabajara, Hotel Estoril e Hotel Pouso Real. Em 2022, também foi entregue o Cine Santa Cecília, próximo ao Parque Moscoso.
Um trecho da nova lei do retrofit destaca como um dos objetivos a habitação social e a realização de consórcios imobiliários para compra de apartamentos a preços subsidiados. Algo que também tem movimentado o debate entre poder público e moradores é o risco da gentrificação do Centro, processo em que a paisagem urbana é reformada e repassada à iniciativa privada, elevando os preços no entorno e expulsando os antigos moradores, como ocorreu, por exemplo, em comunidades pesqueiras em Itapoã, nos anos 80.
“De que adianta a iniciativa privada investir, reformar esses prédios e eles continuarem desabitados? Corre-se o risco de não serem vendidos e continuarem como elefantes brancos. Vitória tem um déficit habitacional grande, milhares de famílias não têm onde morar. Acredito que a prioridade deve ser atender essas famílias”, destaca o diretor de Comunicação da Amacentro, Fabrício Costa.
Lugares em que o retrofit deu certo
Entre os bons exemplos de revitalização de centros históricos, o de Santa Teresa é um dos mais lembrados. Segundo o secretário de Turismo da cidade, Rodrigo Brito, o processo de recuperação das fachadas começou a ganhar corpo nos últimos 15 anos, quando as casas da região começaram a completar um século de história.
"Aqui, a maioria das casas não são tombadas, são imóveis com interesse de preservação. À medida que os proprietários foram recuperando suas casas, outros foram se interessando. Hoje o turismo tem dado muito resultado. Nas escolas temos trabalhado projetos de educação patrimonial, então a comunidade se sente mais bem representada. O povo que não tem história não tem rumo"
Instituto do abandono
Para Clara Miranda, o mais importante passo para a revitalização são as linhas de crédito especiais para esses tipo de imóveis. Ela cita transformações como as que ocorreram no bairro de Soho, em Nova York, e da região portuária de Londres, que passaram de centros decadentes para áreas residenciais preservadas com o incentivo público.
"Temos no Centro alguns prédios que já não tem dono, que não há ninguém da família para ficar com o imóvel ou que a dívida já ultrapassa o valor da construção. Existe um mecanismo judicial chamado 'instituto do abandono', que autoriza o poder público a se apossar de imóveis abandonados. De que adianta reformar três imóveis e ainda ter um ou outro que continua acumulando lixo e proliferando ratos, por exemplo?"
A arquiteta cita Araraquara, em São Paulo, como uma das cidades que tomaram essa iniciativa após diversas denúncias de abandono no município, e que conseguiram recuperar a qualidade de vida para moradores.
"A reforma de prédios abandonados é cara, porque muitas vezes os sistemas elétricos e hidráulicos precisam ser todos refeitos. Mesmo assim, é um valor que pode estar associado a aluguel social e financiamento subsidiado, com apartamentos novos, em prédios retrofitados, com custo em torno de R$ 150 mil, possivelmente", afirma Miranda.
Obras previstas e recém-inauguradas no Centro de Vitória
Viaduto Caramuru
Ordem de serviço assinada em janeiro de 2023. Conclusão em julho de 2023. Investimento: R$ 1,09 milhão.
Mercado da Capixaba
Obra em andamento, com término previsto em junho de 2024. Investimento de R$ 9 milhões.
Cine Santa Cecília
Transformado em 35 unidades habitacionais e entregue em 2022. Investimento: R$ 4,5 milhões.
Forte São João
Prédio estava em desuso e foi reformado para receber um restaurante, uma cervejaria, um museu e a futura Secretaria de Turismo. Restaurante e cervejaria já foram inaugurados, mas obras ainda continuam no local. Investimento total é de R$ 6,5 milhões.
Hub ES +
O novo espaço será um centro de inovação e economia criativa, a ser instalado no Centro de Vitória, no antigo cartório da Praça Costa Pereira. As obras estão em andamento, e o espaço deve ser inaugurado no primeiro semestre de 2023. Investimento é de R$ 3,4 milhões
Edifício Valia
A reforma está em fase de licitação. Prédio vai abrigar repartições públicas do Estado. O edital está disponível no site do Departamento de Edificações e de Rodovias do Estado do Espírito Santo (DER-ES). O valor estimado da obra é de R$ 5,2 milhões.
