Na madrugada do domingo, dia 24 de janeiro, um prédio no bairro Nova Itaparica, em Vila Velha, ameaçou desabar. O edifício Santos II, inaugurado em 2018, foi interditado pela Defesa Civil por problemas na estrutura e os moradores tiveram que deixar suas casas.
Nove dias depois da interdição, os moradores do prédio não sabem quando e nem se poderão voltar para casa. Sobram dúvidas sobre os direitos que eles têm enquanto consumidores diante dos transtornos e prejuízos. A situação é ainda mais grave considerando que, como mostrou A Gazeta, a prefeitura não encontrou registros de licenciamentos para a construção e nem autorização para habitação. Sem isso, os proprietários não conseguem fazer a escritura das unidades ou fazer a venda delas.
Para além deste caso específico, essas são dúvidas de muitos outros consumidores que compraram imóveis onde, posteriormente, foram identificados problemas estruturais. Para o especialista em Direito Civil e do Consumidor Luiz Gustavo Tardin existe na compra de um bem uma relação contratual que dá a ambos os lados direitos e deveres.
Nesta terça-feira (2), o especialista tirou dúvidas sobre o tema no quadro "Olho Vivo", na rádio CBN Vitória. Ele esclareceu, por exemplo, que um dos deveres da construtora ou incorporadora de um imóvel é entregar o produto com a segurança esperada. Se isso não acontecer, o consumidor tem duas opções:
"Se é entregue um produto, no caso o apartamento, que depois de um tempo de uso tem problemas estruturais como aqueles que foram apresentados, isso dá ao morador, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o direito de pleitear uma indenização ou exigir do construtor ou incorporador o conserto e reparo "
No caso de indenização, ele explica que ela pode ser integral, "o que compreende, por exemplo, o valor que [o cliente] pagou pelo imóvel e o custo que teve com escritura e registro, o ressarcimento por benfeitorias feitas, custos com condomínio ao longo do tempo, entre outros, além do dano moral". (Veja o tíra-dúvidas completo no final da matéria)
ENTENDA O CASO
A interdição do prédio Santos II aconteceu depois que moradores escutaram fortes estalos e sentiram a estrutura ceder. O edifício foi evacuado pela Defesa Civil do município por segurança e, com isso, os moradores estão acomodados em hotéis pagos pela construtora responsável pela obra, a Santos. O caso é investigado pela Polícia Civil.
A Prefeitura de Vila Velha informou que, além do prédio interditado, foram identificadas outras quatro edificações no entorno que são de propriedade da construtora Santos e que não possuem nem licença de construção e nem Habite-se, que é a certidão emitida após vistoria da obra pronta e que atesta que o imóvel pode servir como moradia. A prefeitura disse ainda que a empresa foi notificada e multada por todos os prédios em situação irregular.
O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo (Crea-ES) notificou a construtora com 19 autos de infração relacionadas a empreendimentos da empresa, que envolvem seis prédios no mesmo município. O conselho apontou que foram constatadas irregularidades como falta de responsável técnico, ausência das anotações de Responsabilidade Técnica (ART) dos projetos e exercício ilegal da profissão.
Já a Santos afirma que a construção do condomínio estava dentro da lei e que todas as obras possuem engenheiro responsável, projetos e responsabilidade técnica empresarial, com as devidas ARTs. Em entrevista para a TV Gazeta, a advogada da empresa, Márcia Nunes, disse que a empresa tinha todas as autorizações do Crea e afirmou que a pandemia atrapalhou a regularização do Habite-se, mas que isso está em andamento.
OS DIREITOS
Apesar dos proprietários não terem a escritura dos imóveis, a professora de Direito Civil Renata Paganotto assegurou que eles têm sim direito de exigir que a construtora repare os danos que sofreram. “Os compradores desses imóveis são compradores também de um serviço. A construtora tem o dever de entregar uma obra sólida e sem risco para os moradores. A situação deles é de muita vulnerabilidade”, disse em entrevista à TV Gazeta.
Luiz Gustavo Tardin destacou: "o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor fala que o fabricante, produtor ou construtor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação de danos causados aos consumidores por defeitos recorrentes de fabricação, construção, montagem, fórmulas, etc. E o mesmo artigo 12 coloca que o produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera".
O diretor-presidente do Instituto Estadual de Proteção e Defesa ao Consumidor (Procon-ES), Rogério Athayde, explicou ainda que o primeiro passo para a reparação dos proprietários será a divulgação do laudo da perícia que vai apontar o que causou os problemas na estrutura do prédio.
“Qualquer produto, quando adquirido, tem garantia de 90 dias. Isso em uma obra é uma rachadura, um azulejo que descola, problemas no piso, ou até de estrutura. Como se passaram dois anos, que é um prazo relativamente curto para um bem como um imóvel, é necessário que seja feito um laudo pericial para apontar o que causou esse problema, se foi algo estrutural ou causado por um morador, por exemplo”, diz Athayde.
O diretor do Procon ainda argumenta que o consumidor não pode ficar desassistido. Se provada a responsabilidade da construtora, os proprietários devem ser ressarcidos. Isso porque o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor determina que tantos produtos duráveis quanto não duráveis que se tornem impróprios para o consumo a que se destinam - no caso dos apartamentos, não podendo mais serem usados como moradia - devem obrigatoriamente ser reparados pelo fornecedor no prazo máximo de 30 dias.
“Apesar de não terem a escritura, eles têm a propriedade e posse do imóvel. Se o laudo provar que houve falha da construtora, essa garantia do consumidor é reaberta e a empresa tem que reparar o dano no prazo máximo de 30 dias. Se não o fizer, os proprietários têm direito de exigir ou a substituição ou a restituição do valor, conforme for o acordo”, explica o diretor.
TIRA-DÚVIDAS
Quais os direitos do dono se há problemas estruturais no imóvel que ele comprou?
O advogado especialista em direito civil e do consumidor Luiz Gustavo Tardin explica que, se é entregue um produto, no caso um imóvel, e depois de um tempo de uso há problemas estruturais, isso dá ao morador, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o direito de pleitear uma indenização ou exigir do construtor ou incorporador o conserto e reparo.
Em caso de imóvel com problemas, o consumidor pode ter o dinheiro de volta?
Sim. Segundo o advogado, pode ser pleiteado pelo consumidor o recebimento de uma indenização integral, que compreende, por exemplo, o valor que ele pagou pelo imóvel, custos com escritura e registro, com benfeitorias feitas e com o condomínio.
Como comprovar os problemas estruturais?
De acordo com o diretor do Procon-ES, Rogério Athayde, o primeiro passo é ter o laudo da perícia que aponte o que causou os problemas. O laudo também vai apontar a responsabilidade.
Qual o prazo para que esse ressarcimento seja feito?
O advogado Luiz Gustavo Tardin explicou que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um entendimento que o consumidor pode exigir a reparação dentro da "razoável duração" daquele produto. "Então, o prazo não está limitado a 90 dias, nem cinco anos. Na verdade, a partir do momento que uma estrutura daquela venha a ruir ou apresente problemas estruturais, estando dentro de uma razoável duração, e não tendo apresentado a segurança que se esperava, o consumidor pode pleitear, se quiser, uma reparação, ou exigir o conserto do produto. Cada morador pode ver o que é mais interessante para ele e fazer esse pleito para a construtora ou incorporador".
Se o dono esperar pelo conserto, perde o direito de ser indenizado?
Não. "Se o consumidor optar por exigir o conserto, isso ainda dá a ele o direito de ser indenizado, pelos danos morais e materiais, pelos prejuízos que teve, pela necessidade de evacuar imóvel, o transtorno que teve por conta disso", disse Tardin.
E se for necessário demolir o prédio? Como ficam os proprietários?
"Se ficar provado que o produto não tem conserto, não tem jeito. Todos os proprietários podem pleitear a indenização. Eles têm o direito de serem indenizados por todos os danos suportados, pela construtora, incorporadora e todos os fornecedores que participaram daquela construção", comentou o advogado.
E se a construtora alegar que não tem como fazer os reparos?
O advogado lista duas opções processuais. "Mesmo que o morador obtenha uma sentença condenatória na reparação dos danos, a construtora e o incorporador vão responder e pagar com o patrimônio que eles dispõe. Se o CNPJ da construtora não tiver patrimônio disponível para fazer as indenizações, temos dentro do Código de Defesa do Consumidor um instituto chamado desconsideração da personalidade jurídica, que é a possibilidade de acionar os sócios e acionistas das construtoras." A outra opção é pedir o bloqueio de bens na Justiça para garantir os pagamentos. "Quem é prejudicado por situações como essa e teme que a construtora, incorporadora ou qualquer outro fornecedor não tenha patrimônio disponível, pode pedir, junto aos seus advogados, medidas de urgência para bloquear o patrimônio daqueles que vão reparar o dano para não ter que aguardar todo o trâmite do processo, que pode durar muitos anos, e no fim desse período a empresa não ter mais o dinheiro para pagar."
Quem mora de aluguel também tem direito a indenização?
Sim. O especialista deixa claro que o inquilino também pode pedir uma reparação dos danos pelos transtornos que ele teve, como por desocupar o imóvel que estava habitando, o custo da saída, o novo aluguel, além de danos morais. Já o proprietário, além de poder pedir a reparação de danos no valor do imóvel, também poderia requerer, neste caso, o ressarcimento dos valores perdidos de aluguel. "É um dinheiro que ele deixou de lucrar com o apartamento que estava alugado e que também pode ser indenizado", frisou Tardin.
Os mesmos direitos do dono de imóvel valem para os vizinhos se eles forem afetados?
Sim. De acordo com Tardin, "se os vizinhos registrarem problemas em razão do risco de segurança e tiveram que deixar as suas residências por isso, eles são considerados consumidores por equiparação, pois também foram vítimas. Então eles recebem o mesmo tratamento no Código de Defesa do Consumidor e também podem pedir a reparação dos danos".
Em caso de desvalorização do imóvel, o consumidor tem que arcar com o prejuízo?
Segundo o advogado, se ficar caracterizado que houve desvalorização do imóvel em função dos problemas, esse consumidor pode ser ressarcido. "O dono que optou pelo conserto do imóvel e por refazer a obra vai ter direito a pleitear o valor correspondente a desvalorização, se ficar demonstrado que o imóvel desvalorizou mesmo".
* Com informações da Rádio CBN Vitória
