Vitória é hoje a capital com o maior valor médio do metro quadrado, acumulando também a liderança em termos de valorização nos últimos 12 meses, de 23,15%, segundo levantamento de novembro realizado pelo FipeZap. Por ser uma ilha, há poucos espaços para novos empreendimentos, além de ser a Capital do Estado, o que faz com que se torne uma região visada para morar.
No entanto, alguns bairros não acompanham essa valorização no mesmo ritmo, como é o caso do Centro. “Embora não seja uma região de maior procura e preferência, o Centro tem se valorizado, justamente por ter imóveis a preços mais acessíveis”, afirma o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região (Creci-ES), Aurélio Capua Dallapicula.
Para ele, outros fatores podem ser importantes para a valorização de uma região, como segurança e atrativos comerciais mínimos e básicos para o cotidiano dos habitantes. “Com certeza o local agrega maior valor e liquidez ao imóvel, quando tem maior procura e preferência dos compradores ou investidores”, observa.
Para reforçar esse interesse do bairro como moradia, a Prefeitura de Vitória tem realizado algumas ações na região, que vão desde promover novos projetos e reformas para prédios históricos, até realizar mudanças na legislação. A mais recente, a Lei 9.882/2022, também conhecida como Lei do Retrofit, busca justamente promover uma nova fase no Centro, em busca de novos moradores e empreendedores.
"A lei define parâmetros para incentivar a reabilitação dos prédios do Centro, desburocratiza a reforma e inclui incentivos fiscais, como a isenção de IPTU. Entre o que está permitido para as edificações do Centro, há a possibilidade de instalar varandas para agregar maior valor e até mesmo acrescentar um pavimento a mais, de uso comum do prédio, como um rooftop"
Segundo a secretária de Desenvolvimento Urbano e Habitação em exercício, Anna Claudia Dias Peyneau, a intenção é trazer o interesse de empresas que não atuam no Centro para se estabelecerem por lá e incentivar a ocupação da região. “Dentro do pacote, entra ainda a revitalização do bairro, como a urbanização da Rua 7 e da Gama Rosa, além do Mercado da Capixaba. Há um pacote de investimento de obras para buscar a requalificação do Centro”, complementa.
Para o presidente do Creci, isso pode agregar maior valor e liquidez aos imóveis na região. “O retrofit é muito utilizado no mundo todo. Há que se avaliar, antes, o investimento a ser feito. No Centro da capital, como todo centro urbano, a valorização dos imóveis deixa de acompanhar regiões mais nobres. Por isso, ganha quem utilizar padrões de boa apresentação com aproveitamento inteligente de espaços”, observa.
Investimentos
Com essas mudanças, o Centro de Vitória e seu entorno começam a atrair a atenção do mercado imobiliário. Exemplo é o lançamento da Grand Construtora para a região de Monte Belo, mais precisamente, na orla. A empresa fará o lançamento, em 2023, do Una Residence, empreendimento de alto padrão, que terá vista para a Baía de Vitória e o Morro do Penedo.
“Essa região foi identificada pela Grand há dois anos, quando começamos a desenvolver o projeto do Una. Em qualquer lugar do mundo, seria uma localização disputada, pois tem uma paisagem linda, está próximo a tudo, inclusive ao centro histórico de Vitória”, analisa o diretor comercial da Grand Construtora, Gustavo Rezende.
Segundo ele, o lançamento de um empreendimento de alto padrão nessa região vai significar uma mudança de conceito do entorno. “Será como o que aconteceu na região do Jockey de Itaparica, em Vila Velha, quando lançamos o Taj, que valorizou toda a região. O Una vai fazer a mesma coisa, ao lançar um olhar mais desejado para o Centro”, observa.
Mudanças na lei
Para o arquiteto e urbanista e conselheiro estadual do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU/ES), Greg Repsold, é necessário um estudo mais afinado para realizar, com cautela, esse processo de revitalização do Centro. Um exemplo que ele dá é com relação ao Plano Diretor Urbano (PDU) da cidade, que não deveria considerar o bairro inteiro e sim, por quadras, regiões menores.
“Em outros países, esse tipo de regra não é feito em bairros inteiros, e sim por lotes. É preciso fomentar essa mudança, inclusive, com a flexibilização dos horários de funcionamento do comércio, de forma que fique natural para quem ocupa a região e que a população possa participar como um todo”, avalia.
Outro exemplo que ele dá, é com relação à existência de poucos empreendimentos com garagens na região, o que pode afastar um perfil de moradores com carro. No entanto, o poder público pode incentivar, por meio de ações, a chegada de um perfil de morador que dê menos prioridade para a posse de carro.
“O Centro tem toda uma infraestrutura completa, comércio com movimento e cultura. Para gerar mais atrativos, é preciso planejar melhor as áreas e olhar de forma holística a região, que tem um grande potencial”, observa.
Saiba mais
Principais pontos da Lei do Retrofit
01
O que precisa para ser considerado retrofit
A realização de melhoria integral das fachadas, cobertura e das áreas de uso comum do imóvel com o aproveitamento da estrutura e da volumetria do imóvel existente.
02
Objetivos da lei
Contribuir para a redução da ociosidade e valorização de edificações existentes, localizadas no Centro, com o objetivo de reabilitar e área central e promover o aumento da densidade demográfica e a qualificação do espaço público.
03
Desenvolvimento
Compatibilizar o desenvolvimento econômico e social com a preservação da identidade cultural e do patrimônio histórico, cultural e paisagístico local.
04
Regularização
Quando forem objeto de retrofit, as edificações poderão ser regularizadas conforme características verificadas no local, estando dispensadas do atendimento das normas estabelecidas no PDU e no código de edificações. A exceção se dá a imóveis tombados ou identificados como de interesse de preservação.
05
Tipos de alterações
São permitidas quaisquer alterações internas, desde que garantidas as condições mínimas de estabilidade, habitabilidade, segurança e salubridade, atestadas por laudo técnico.
06
Área mínima
No caso de mudança de uso ou nova compartimentação interna da edificação, todas as unidades de uso residencial deverão garantir área mínima de 25 m² e ter acesso independente.
07
Impacto de vizinhança
Os empreendimentos enquadrados como especiais ou de impacto de vizinhança deverão ser submetidos à análise da Comissão Técnica de Análise de Impacto Urbano (CTA).
08
Instalação de varandas e ar-condicionado
Fica permitida a implantação de saliências em balanço na fachada, instalação de equipamentos de climatização e construção de varandas, com avanço máximo de um metro.
09
Novo pavimento
Com exceção das edificações de uso residencial unifamiliar, fica permitido o acréscimo de um pavimento acima do último. Será permitida a implantação de áreas de lazer de uso comum e atividades econômicas voltadas ao uso coletivo.
10
Isenção de IPTU
Os imóveis enquadrados em retrofit terão isenção do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) durante cinco anos após a emissão do alvará de execução.
Fonte: Lei 9.882/2022 de Vitória
