Atualmente, a preservação e revitalização de centros históricos é um objetivo – e um desafio – em muitas cidades brasileiras, que passa pelo trabalho conjunto de órgãos públicos, arquitetos, bancos, investidores e do mercado imobiliário. Nesse contexto, o retrofit surge como uma alternativa cada vez mais atrativa para dar vida a prédios e casas, sejam eles comerciais, sejam residenciais.
Por definição, o retrofit é o processo de modernização de edificações, com foco em adaptá-las conforme as necessidades técnicas e funcionais atuais, incluindo questões de segurança, acessibilidade e conforto. Isso tudo é feito sem modificar as características históricas da edificação.
Segundo a arquiteta e diretora da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) Myrion Fachetti, trata-se de uma maneira inteligente de revitalizar centros históricos, pois permite dar nova utilidade a edifícios já existentes sem abrir mão da memória.
Essa modernização abre espaço para novas possibilidades de uso: um prédio comercial pode ser transformado em habitação, uma antiga escola pode se tornar um centro cultural, e assim por diante. O importante é que a gente consegue preservar a história e a identidade da região, e ao mesmo tempo oferecer usos modernos e que fazem sentido para a cidade atual.
Ela ressalta que o retrofit é, também, uma boa forma de atender a demanda crescente por sustentabilidade na construção. “Reutilizar uma edificação já existente é uma técnica que está alinhada aos princípios de sustentabilidade e economia circular", explica a diretora.
Para o arquiteto e presidente da Associação dos Escritórios de Arquitetura do Espírito Santo (Asbea-ES), Heliomar Venâncio, essa tendência se torna ainda mais importante em um cenário de deterioração das áreas centrais das cidades. Segundo ele, esse é um fenômeno mundial, que ocorre em função da expansão das cidades.
“O remédio para isso é a revitalização dos locais centrais das cidades por meio de várias políticas públicas, entre elas o retrofit. Uma grande infraestrutura já existe nesses locais há mais de século, e o abandono de imóveis em função da desvalorização imobiliária é um custo muito grande para as cidades", pontua.
Heliomar reforça, ainda, que a aplicação em construções existentes leva à preservação do patrimônio arquitetônico e cultural destes locais, atraindo investimentos privados e públicos, que podem ser novos moradores em construções “retrofitadas”. O resultado disso, segundo ele, é a valorização imobiliária, que pode atrair novos clientes ao centro das cidades.
Alternativa para o Centro de Vitória
O Centro Histórico de Vitória está repleto de prédios, casas e outros patrimônios que carregam em si a história não só da cidade, mas de todo o Estado. No entanto, o cenário na região central não reflete essa importância. Em 2024, por exemplo, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória (Sedec) notificou 383 imóveis no Centro, devido a danos na estrutura.
Diante disso, o retrofit deixa de ser apenas uma possibilidade para a região, como destaca Myrion, e se torna uma oportunidade para reverter a situação atual.
“O Centro de Vitória tem um patrimônio arquitetônico muito rico e também muitos prédios que hoje estão sem uso, mas que guardam grande potencial de transformação. Com o retrofit, esses espaços podem ganhar novas funções e voltar a ser parte ativa da vida urbana, trazendo vida, movimento e mais segurança para a região", ressalta.
Segundo a diretora da Ademi-ES, o mercado já está atento a essa possibilidade, principalmente por Vitória ser uma ilha com pouco espaço para novos empreendimentos, o que acaba limitando as opções. Portanto, o Centro aparece como uma alternativa interessante, com prédios que podem ser revitalizados e ganhar novos usos.
Além disso, ela conta que a localização central tem alguns grandes atrativos, já que possibilita viver, trabalhar ou estudar no coração da cidade e, assim, ter acesso fácil a serviços, cultura e transporte.
“Acredito que trazer vitalidade de volta ao Centro não é apenas reformar prédios, é valorizar a identidade da cidade e criar novas oportunidades para as pessoas se reconectarem com esse espaço histórico", reforça.
Heliomar também destaca que, alinhada ao conceito de retrofit, a revitalização do Centro de Vitória deve ser uma forma de valorizar a beleza e as atrações que já existem na região.
“Nosso Centro é belíssimo, com a baía de Vitória ao largo, Cidade Alta, imóveis históricos, praças, teatros, porto e muitas outras atrações que precisam ser conectadas em um só projeto, que seja arrojado e aconchegante”, afirma.
No entanto, o arquiteto e presidente da Asbea-ES alerta que, para que isso seja possível, é necessário que o poder público seja proativo na realização de ações que valorizem o Centro e na captação de investimentos da iniciativa privada.
“Como exemplo, cito Lisboa, onde a prefeitura e governo investiram em retirar fios dos postes para colocar sob o solo, baixaram os impostos para quem executar e levar obras para o centro da cidade, melhoraram significativamente o tráfego de veículos e transporte público, entre outras soluções urbanísticas", comenta.
Com essas ações, ele conta que a iniciativa privada passou a investir fortemente no centro de Lisboa, resultando em um bairro pulsante e dinâmico com comércio, serviço e moradias, com alta valorização dos imóveis.
Transformação que pode ser vista nas ruas
Para encontrar exemplos de construções históricas que passaram pelo processo de retrofit, não é preciso ir a Lisboa, em Portugal, nem mesmo sair de Vitória. Afinal, no Centro da Capital, alguns edifícios têm recebido investimentos para obras que buscam manter as características históricas e a arquitetura existente.
Um deles é o Teatro Carlos Gomes, que começou a ser revitalizado em 2023, após ter sido fechado em 2017 por problemas no ar-condicionado e no telhado da estrutura. A edificação foi inaugurada em 5 de janeiro de 1927 e teve projeto e construção assinados pelo arquiteto André Carloni. A reabertura do Teatro está prevista para dezembro de 2025.
O projeto de revitalização contempla obras de melhorias como tratamento acústico, climatização, instalações, modernização dos sistemas hidráulico e elétrico e equipamentos de segurança. Além disso, estão incluídas obras de acessibilidade aos diferentes níveis do teatro, inclusive, palco, a abertura de um café, no foyer superior aberto ao público, e restauro nos elementos arquitetônicos e ornamentais do local.
“Nós identificamos o potencial do teatro e tivemos esse cuidado de respeitar o patrimônio e colocá-lo em primeiro lugar. Esse projeto é muito especial para o Centro de Vitória, junto com o Teatro Sesc Glória, a Escadaria de São Diogo e outros patrimônios que são uma âncora dessa renovação da região. Esse cuidado urbanístico, associado à reforma do dos imóveis, dá valor e faz as pessoas se sentirem em uma cidade agradável, tanto para turistas quanto para nós, que moramos aqui”, destaca Eduardo Paschinelli, sócio-proprietário da Arquistudio, responsável pela elaboração do projeto técnico do Teatro Carlos Gomes.
Outro edifício no Centro que vai passar por obras de retrofit é o edifício Fábio Ruschi, construído em 1957, que sedia secretarias do governo do Estado. Os projetos arquitetônicos e complementares contratados para o imóvel incluem melhorias hidrossanitárias, de segurança, urbanismo, paisagismo e sinalização.
Segundo a analista do Executivo e engenheira civil Sane Alves Guimarães, as obras do Fábio Ruschi buscam modernizar o prédio sem perder as características dele, valorizando o que ele tem de melhor a oferecer.
“Ele é um prédio bem robusto e, na época em que foi feito, eu tenho certeza que ele foi um prédio bem inovador. Ele tem bons vãos, você não vê vigas aparentes, a escadaria é ampla… Os projetos prevêem substituição das instalações que já estão danificadas, pelo tempo de existência do edifício, com a substituição por materiais e tecnologias mais avançados e mais eficientes, para torná-lo mais sustentável, também", pontua.
Atualmente, a revitalização está na etapa final de elaboração dos projetos de retrofit, de aprovação na prefeitura, compatibilização de todas as disciplinas e orçamento.
Benefícios em lei e linhas de crédito para incentivar renovação de imóveis
Para incentivar investidores e empresas do mercado imobiliário a realizarem obras com foco no retrofit, bancos e o poder público têm criado meios para facilitar ou viabilizar esse tipo de intervenção.
A Caixa, por exemplo, oferece uma linha de crédito para retrofit que faz parte do produto de crédito imobiliário Apoio à Produção. Esta linha, que também pode ser enquadrada no Programa Minha Casa, Minha Vida, tem como objetivo financiar projetos de modernização de edificações existentes.
Diferentemente das modalidades tradicionais, a linha de crédito permite financiar não apenas as obras de modernização, mas também a aquisição do imóvel a ser requalificado. Além disso, é possível antecipar até 50% dos recursos contratados, proporcionando maior liquidez às empresas nas fases iniciais do projeto.
Segundo a Caixa, o público-alvo da linha de crédito para retrofit são empresas do setor da construção civil, incluindo incorporadoras, construtoras e Sociedades de Propósito Específico (SPEs). A instituição também esclarece que, nessa modalidade de retrofit, os imóveis são considerados novos para fins de financiamento por pessoa física.
Em 2022, a Prefeitura de Vitória sancionou a Lei nº 9.882/2022 – conhecida como "Lei do Retrofit" –, que flexibiliza parâmetros construtivos e concede benefícios fiscais para os imóveis que foram objeto de retrofit no bairro Centro. As regras foram alteradas, em 2023, pela Lei 9.974/2023, ampliando a área de abrangência da localização dos imóveis para outras regiões.
A lei definiu que são consideradas como retrofit as intervenções em imóveis edificados que promovam a melhoria integral das fachadas, coberturas e áreas de uso comum. Isso inclui a adaptação tecnológica das instalações e equipamentos, além do aproveitamento da estrutura e da volumetria do imóvel, dando uso adequado à realidade social e econômica de sua localização.
Segundo o site da prefeitura, o licenciamento é feito por meio de Alvará de Aprovação e Alvará de Execução GR3 ou GR4 ou de Alvará de Autorização GR 2, de acordo com o enquadramento dado pela Lei Municipal nº 9.772/2021.
Para a realização do retrofit, o processo deve passar por análise técnica, feita pelo órgão competente, para definir se pode ser enquadrado legalmente nessa modalidade, além de conseguir autorização de acesso aos benefícios fiscais. O interessado é informado quanto ao resultado da análise por meio de um ofício, através do e-mail cadastrado no processo.
Diferenças entre retrofit, reabilitação e restauração
Retrofit é o processo de modernização de edificações, aproveitando o imóvel em sua maioria dos espaços e mantendo sua preservação e história. Com ele, são feitas modificações das instalações do edifício, visando a adaptá-las às necessidades técnicas, funcionais, de segurança, acessibilidade e de conforto atuais.
Já a reabilitação altera o uso da arquitetura do edifício, modificando o uso do imóvel, e até a fachada de uma forma mais profunda, mas também tem como objetivo a atualização do espaço – assim como no retrofit. O mesmo vale para outros termos, como renovação, remodelação e outros nomes sinônimos de reforma.
Por fim, a restauração tem objetivo de recuperar o aspecto original de um edifício, preservando características históricas e arquitetônicas. É a prática mais comum em imóveis tombados ou de relevância cultural, onde a autenticidade deve ser mantida, inclusive seguindo regras predefinidas para as intervenções e o uso do espaço.
