Segundo o levantamento da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR), cerca de quatro em cada dez imóveis urbanos no país apresentam algum tipo de irregularidade. Assim, a conquista da casa própria, um sonho para boa parte dos brasileiros, pode se transformar em dor de cabeça quando a compra é feita sem a devida análise técnica e documental.
As irregularidades urbanísticas, falhas em registros oficiais e pendências legais estão entre os chamados riscos ocultos que, muitas vezes, não são percebidos pelo comprador no momento da negociação e só aparecem após a assinatura do contrato.
Para o diretor-geral da Plenno Arquitetura, Fábio Ramos, esse cenário exige atenção redobrada de quem pretende investir em um imóvel. “Um imóvel irregular é aquele que não está em conformidade com a legislação vigente, seja por problemas de matrícula, ausência de licenças, descumprimento de normas urbanísticas ou construções não autorizadas”, explica.
Segundo o especialista, as irregularidades documentais estão entre os principais riscos ocultos das transações imobiliárias. Matrículas desatualizadas, ausência de averbações e divergências entre o que está registrado e a realidade física do imóvel podem resultar em multas, embargos e até na impossibilidade de uso ou venda da propriedade.
“Qualquer documento com informações inconsistentes perde a validade jurídica, o que compromete toda a negociação”, alerta Ramos.
Erros que pesam no bolso
No mercado, os efeitos dessas falhas são sentidos diretamente pelo comprador. O gerente geral de vendas da Lotes CBL e representante da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) em Aracruz, Renato Nolasco, destaca que a falta de uma análise prévia adequada pode gerar prejuízos financeiros significativos.
“O comprador pode descobrir dívidas atreladas ao imóvel, pendências com a prefeitura ou problemas construtivos que não estavam aparentes. Além disso, imóveis irregulares costumam enfrentar dificuldades para financiamento e revenda”, explica.
Entre os documentos que merecem atenção especial estão a matrícula do imóvel, que reúne todo o histórico jurídico da propriedade; o Habite-se, que comprova a regularidade da construção junto ao município; e o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), obrigatório para garantir as condições de segurança da edificação. A ausência ou desatualização desses registros pode resultar em custos adicionais e longos processos de regularização.
Nolasco ressalta que imóveis fora da legalidade também impactam negativamente o setor como um todo. “A irregularidade desvaloriza o patrimônio, gera insegurança jurídica e dificulta o desenvolvimento ordenado das cidades. Para o mercado imobiliário, isso representa menos confiança e mais entraves para novos investimentos”, avalia.
Diante desse cenário, especialistas defendem a realização da chamada due diligence imobiliária antes da compra. O procedimento consiste em uma análise detalhada da documentação, das normas urbanísticas e da situação jurídica do imóvel, garantindo que todas as informações estejam alinhadas com a realidade.
“Essa etapa não pode ser negligenciada. Ela protege o comprador de surpresas desagradáveis e assegura uma negociação mais transparente”, reforça Ramos.
Cadastro Imobiliário Brasileiro
Além disso, a expectativa é que a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), prevista para 2026, contribua para reduzir parte dos riscos citados ao unificar dados de imóveis urbanos e rurais em uma base nacional.
O CIB consiste em um número único nacional que identifica todos os imóveis do país, urbanos e rurais, reunindo informações antes divididas entre prefeituras, cartórios, receita federal e outros órgãos públicos.
Previsto na Lei Complementar nº 214/2025, o CIB funcionará como uma espécie de “CPF do imóvel”, permitindo o cruzamento automático de dados cadastrais, registrais e fiscais. Com a implementação, a expectativa do governo federal é reduzir inconsistências históricas e tornar mais eficiente a arrecadação de tributos ligados ao patrimônio imobiliário.
“Com informações mais integradas e acessíveis, o comprador terá mais clareza sobre a situação do imóvel, o que ajuda a evitar fraudes e a dar mais agilidade às transações”, finaliza Nolasco.
