Em artigo publicado nesta editoria de Imóveis do Jornal A Gazeta, falei sobre Blockchain e Tokenização Imobiliária, como um movimento que vai transformar as formas de financiamento e as transações imobiliárias. Hoje, retorno ao tema aprofundando o assunto, discorrendo um pouco mais sobre os impactos que esses processos modernos, que revolucionaram a forma como lidamos com ativos e transações, estão promovendo.
A tokenização de ativos imobiliários, impulsionada pela tecnologia blockchain, já se apresenta como uma das inovações mais disruptivas do setor. Essa convergência entre ativos reais e infraestrutura digital oferece ganhos expressivos de eficiência, transparência e acessibilidade, sinalizando uma transformação irreversível no modelo de negócios do mercado imobiliário.
Uma tendência global com liderança brasileira
A adoção da tokenização já é realidade em grandes centros de inovação. Em março de 2025, o Dubai Land Department tornou-se a primeira autoridade do Oriente Médio a integrar oficialmente tokens ao sistema de escrituras públicas. No entanto, o Brasil assumiu posição pioneira ainda em 2021, quando aconteceu, no estado do Rio Grande do Sul, a primeira lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida em tokens/criptoativos, devidamente registrada em cartório. Esse movimento — quatro anos antes de Dubai — mostra a maturidade institucional brasileira em integrar inovação tecnológica à regulação do setor.
Esses avanços só foram possíveis graças à articulação entre cartórios, agentes do mercado, órgãos reguladores e o ecossistema da construção civil, que têm compreendido o valor estratégico da digitalização e da tokenização em todas as etapas do ciclo imobiliário — da origem do negócio ao registro e gestão dos ativos.
SGR: um marco de governança digital
Um exemplo relevante dessa transformação é o Sistema de Governança e Registro (SGR), desenvolvido pelo Cofeci/Creci. Essa infraestrutura digital, baseada em blockchain híbrida (pública/privada) e criptografia avançada, permite a emissão, validação e gestão de contratos e documentos com segurança jurídica e validade oficial.
Entre os principais recursos do SGR, destacam-se:
- Imutabilidade e integridade jurídica: todos os registros são criptografados e encadeados, impedindo alterações não rastreáveis.
- Segurança de dados: a criptografia embarcada garante proteção robusta de informações sensíveis e documentos.
- Contratos inteligentes (smart contracts): permitem a automação de cláusulas contratuais, incluindo pagamentos, aditivos e prazos, aumentando a eficiência e reduzindo riscos.
- Integração com plataformas oficiais: como SERP e e-Notariado, viabilizando escrituras digitais e operações 100% on-line, com validade legal.
Principais benefícios da tokenização e da blockchain
Além da segurança e rastreabilidade, a blockchain possibilita uma série de impactos positivos que estão reformulando a lógica do setor, com impactos concretos nas seguintes frentes:
1. Novas formas de captação de recursos
A emissão de tokens lastreados em ativos imobiliários pode criar alternativas inovadoras de funding. Incorporadoras podem ter a possibilidade de captar recursos com investidores de qualquer porte por meio de pré-venda de tokens, que representariam frações dos ativos, ou dos “direitos futuros”. Essa estrutura possibilitaria a monetização de projetos ainda em etapas iniciais, além conceder acesso à investidores globais através da criação de instrumentos híbridos, customizados. Isso amplia o acesso a capital, aumenta a liquidez e diversifica a base de investidores, acelerando lançamentos e melhorando a viabilidade de empreendimentos em diferentes escalas.
2. Redução de custos e agilidade
Com menos intermediários e mais automação, as transações se tornam mais rápidas, baratas e seguras. A digitalização de processos, combinada aos smart contracts, podem reduzir o tempo e os custos cartoriais e operacionais.
3. Fracionamento e liquidez de ativos
O fracionamento de imóveis em cotas digitais acessíveis permite que um número maior de investidores participe do mercado. Isso aumenta a liquidez e facilita a composição de portfólios diversificados, inclusive para investidores iniciantes.
4. Transparência e confiabilidade
Cada transação é registrada de forma imutável e auditável na blockchain, reduzindo fraudes e conflitos. A confiança entre compradores, vendedores e investidores é significativamente ampliada.
5. Mudança cultural no investimento imobiliário
Imóveis passam a ser vistos como ativos digitais negociáveis, similares a ações ou criptoativos. Isso atrai novos perfis de investidores — mais jovens, digitais e globalizados — e estimula uma nova mentalidade no setor.
6. Padronização e integração sistêmica
A tecnologia permite padronizar contratos, integrar registros com cartórios e facilitar a interoperabilidade entre plataformas regulatórias, criando uma infraestrutura mais coesa e eficiente.
O futuro é tokenizado
A tokenização não é uma tendência passageira — é uma mudança estrutural em curso. Em breve, negociar ativos digitais será tão comum quanto negociar imóveis físicos. A lógica atual, marcada por processos analógicos e burocráticos, cederá espaço a um sistema mais ágil, transparente, líquido e acessível. O futuro do mercado imobiliário será digital, descentralizado e global. E o Brasil está preparado para ser protagonista nessa nova era.
