Um dos pontos mais impactantes da Lei Complementar nº 214/2025 é a alteração das regras aplicáveis às operações com bens imóveis, que passarão a contar com alíquotas reduzidas em 50%, substituindo os 20% originalmente propostos pelo Executivo. A norma também aumenta o desconto tributário para receitas provenientes de aluguéis, que contarão com uma redução de 70% dos tributos aplicáveis.
Incidência sobre Pessoas Físicas: Uma das principais novidades é a ampliação da incidência tributária para pessoas físicas que negociam imóveis em certas condições. Passarão a ser considerados contribuintes regulares aqueles que, no ano anterior, obtiveram:
- Renda de aluguel superior a R$ 240 mil proveniente de mais de três imóveis distintos; receita pela venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis diferentes; ou receita pela venda de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos últimos cinco anos.
Se a receita gerada pelas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento superar em 20% o limite de R$ 240 mil, a pessoa física será tributada sob o regime regular do IBS e da CBS no próprio ano.
Para as vendas acima de três imóveis, é exigido que os bens estejam no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos, salvo nos casos de imóveis recebidos por herança ou doação, quando o prazo é calculado desde a aquisição pelo doador ou falecido.
Visando garantir que o limite financeiro de R$ 240 mil se alinhe com a inflação econômica, a lei prevê a atualização mensal pelo IPCA. Isso assegura que o montante considerado relevante para isenções ou tributação mantenha seu valor real ao longo do tempo.
Redutor de Ajuste na Base de Cálculo: Para calcular a receita tributável das operações, a lei permite diversas aplicações de redutores de ajuste na base de cálculo. A partir de 01/01/2027, esses redutores serão vinculados a cada imóvel de propriedade do contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. Nesse redutor estão incluídos:
- O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o laudêmio incidente na aquisição do imóvel; contrapartidas urbanísticas ou ambientais exigidas para a construção, como doações de terras para uso público e execução de infraestrutura de loteamento.
Para imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, o valor do redutor será limitado ao custo de aquisição corrigido pelo IPCA, nas seguintes situações: venda em menos de três anos após a aquisição; compra de contribuinte no regime regular de IBS e CBS; e não comprovação do pagamento de Imposto de Renda sobre ganho de capital e do ITBI.
Benefícios para Imóveis Novos: Nas vendas de imóveis residenciais novos ou de lote residencial, além do redutor de ajuste, será aplicado um “redutor social” de R$ 100 mil por bem imóvel residencial novo, que pode zerar a base de cálculo em alguns casos. Para loteamentos residenciais voltados a esse público, o redutor fixo será de R$ 30 mil, limitado ao valor da base de cálculo. Em casos de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residência realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo o redutor social no valor de R$ 600 reais por imóvel, limitado ao valor da base de cálculo. Todos os valores serão corrigidos pelo IPCA.
Cadastro Imobiliário Brasileiro: Por fim, todos os imóveis urbanos e rurais sujeitos aos tributos deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro. Esse cadastro incluirá informações dos cartórios e documentos relativos a obras de construção civil, garantindo maior controle e transparência no cumprimento das novas regras.
