Existe uma espécie de esporte municipal em Vitória. Toda vez que surge uma proposta para o Centro, começa também um campeonato de previsões apocalípticas.
Vão tomar os imóveis dos proprietários. Vão demolir os prédios históricos. Vão expulsar os moradores mais pobres. Vão entregar o Centro aos ricos. Vão transformar tudo em espigão.
Calma. Antes de decretar o fim do mundo, convém entender o que realmente está sendo proposto.
Nas últimas décadas, ouvi incontáveis vezes que o Centro de Vitória precisava ser revitalizado. A palavra mudou algumas vezes. Já foi revitalização, requalificação, renovação, ressignificação e agora reabilitação. O vocabulário evoluiu muito mais rapidamente do que os imóveis.
Ao longo desse período, a cidade acumulou seminários, diagnósticos, concursos, reuniões, estudos e apresentações. Houve boas intenções, algumas intervenções importantes e poucas transformações capazes de alterar efetivamente a dinâmica econômica da região.
O problema nunca foi falta de poesia. O Centro de Vitória é belíssimo. Tem a baía, o porto, o Maciço Central, a Cidade Alta, o Teatro Carlos Gomes, o Palácio Anchieta, a Catedral, o Convento de São Francisco, igrejas, escadarias, praças, comércio, cultura, história e uma infraestrutura urbana que muitas regiões novas levariam décadas para construir.
Também nunca faltou gente interessada em voltar para o Centro. Há moradores, empresários, comerciantes, universidades, incorporadores e investidores que enxergam o potencial da região. O que faltava era a conta fechar.
Nenhuma incorporadora investe dezenas de milhões de reais movida apenas pelo romantismo. Nenhum proprietário recupera um imóvel histórico de alto custo porque ouviu um belo discurso sobre memória. Nenhum banco financia uma operação sustentada por boas intenções. E nenhuma cidade recupera uma área inteira sem gente morando, trabalhando, estudando, comprando, circulando e ocupando suas ruas.
O Centro não precisava de mais um poema. Precisava de engenharia urbana, jurídica e financeira. É exatamente nesse ponto que o ReAC, Programa de Reabilitação da Área Central de Vitória, pode representar uma mudança histórica. Trata-se de uma iniciativa da Prefeitura de Vitória que procura substituir ações isoladas por um conjunto articulado de instrumentos capazes de mobilizar investimentos, remunerar a preservação, simplificar projetos e transformar imóveis subutilizados em ativos econômicos e urbanos.
É o encontro entre planejamento, técnica, ciência, mercado e interesse público. Antes de falar das oportunidades, porém, é necessário enfrentar o assunto que mais provoca medo: a arrecadação de imóveis abandonados.
A prefeitura não vai tomar seu imóvel. É importante deixar isso muito claro: imóvel fechado não é sinônimo de imóvel abandonado.
A simples vacância não permite que a prefeitura tome a propriedade de ninguém. Um imóvel pode estar fechado por inúmeras razões. Pode estar à venda, em reforma, em processo de inventário, aguardando regularização ou simplesmente dependendo de uma decisão de seu proprietário. Isso, isoladamente, não caracteriza abandono.
Para que exista arrecadação, é necessário comprovar um conjunto de condições que demonstre o abandono efetivo do bem, a ausência de posse por terceiros e a falta de intenção do proprietário de conservá-lo. A inadimplência prolongada de tributos pode ser um dos elementos analisados, mas precisa estar associada à interrupção dos atos de posse e conservação.
Existe processo administrativo, notificação formal, prazo para impugnação, direito de defesa. Mesmo depois de uma eventual arrecadação provisória, o proprietário ainda dispõe do prazo previsto em lei para se manifestar e demonstrar interesse em conservar o patrimônio antes de qualquer transferência definitiva.
Portanto, não estamos falando de alguém que atrasou algumas parcelas do IPTU, viajou por alguns meses ou deixou um apartamento vazio. Estamos falando de abandono verdadeiro. Do proprietário que deixa tudo para trás, não cuida, não ocupa, não paga, não protege e permite que o imóvel se transforme em ruína, foco de insegurança, risco sanitário e prejuízo para toda a vizinhança.
A propriedade é um direito. Mas todo direito vem acompanhado de responsabilidade. Quem mantém seu imóvel, demonstra posse, cuida da estrutura e responde às notificações não tem motivo para temer. O objetivo desse instrumento não é punir o proprietário responsável. É impedir que um patrimônio privado abandonado imponha uma conta pública à cidade inteira.
Durante anos, os proprietários dos imóveis vizinhos pagaram o preço da degradação de prédios que não lhes pertenciam. O comércio perdeu movimento. As ruas perderam segurança. O valor dos imóveis caiu. A prefeitura precisou mobilizar fiscalização, Defesa Civil, limpeza urbana e segurança.
A sociedade inteira foi penalizada pelo abandono de um único bem. Isso também precisa entrar na conta. Preservar precisa ter valor econômico.
Um dos instrumentos mais promissores do ReAC, na minha opinião, é a Transferência do Potencial Construtivo. O nome parece complicado, mas a lógica é simples. Imagine o proprietário de um imóvel histórico que, em razão das regras de proteção, não pode utilizar todo o potencial construtivo de seu terreno. Durante muitos anos, esse proprietário recebeu a obrigação de preservar, mas não encontrou uma solução econômica capaz de ajudar a financiar a conservação ou a recuperação do bem.
O resultado está diante dos nossos olhos: imóveis importantes, caros para restaurar, difíceis de aproveitar e sem atratividade suficiente para o capital privado. O ReAC procura mudar essa equação. O potencial que não pode ser utilizado no próprio terreno poderá ser certificado pelo município e transferido para outro empreendimento, respeitadas as regras estabelecidas.
Na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1, área que engloba o Centro Histórico) a previsão é permitir a transferência de 100% do potencial do lote, criando algo que, na prática, pode se transformar em um mercado de créditos construtivos.
Traduzindo para a mesa do bar: o proprietário preserva o imóvel, negocia aquilo que não poderia construir naquele terreno e transforma uma limitação urbanística em valor econômico.
A cidade mantém sua memória. O proprietário recebe uma possibilidade real de financiar a recuperação. O incorporador adquire potencial para utilizar onde o adensamento é permitido. E o poder público estimula a renovação urbana sem precisar financiar sozinho todas as intervenções.
Uma cajadada, vários problemas resolvidos.
Durante anos, preservação e desenvolvimento foram tratados como adversários. De um lado, aqueles que pareciam querer congelar a cidade. Do outro, aqueles que defendiam a substituição de tudo pelo novo. Essa oposição simplifica um problema que é muito mais complexo.
O patrimônio histórico não precisa virar peça de museu. Pode receber uso, atividade econômica, moradores, restaurantes, escolas, hotéis, escritórios, equipamentos culturais e serviços.
Um prédio que recebe gente, manutenção e finalidade tem muito mais chance de sobreviver do que aquele mantido vazio em nome de uma preservação apenas contemplativa.
Preservar não é embalsamar, é permitir que a história continue viva.
E não existe licença para demolir a história. Também não é verdade que o ReAC autorize a demolição indiscriminada de imóveis históricos.
Os bens tombados e protegidos continuam sujeitos às regras de preservação. Além disso, os Perímetros de Proteção de Vizinhança de Bem Tombado estabelecem critérios para proteger a ambiência, a visibilidade e a integridade dos monumentos.
Isso significa que a análise não termina na fachada do bem tombado. A vizinhança também precisa ser considerada para evitar que uma nova construção destrua a percepção urbana daquele patrimônio.
Ao mesmo tempo, proteger a paisagem não significa impedir qualquer transformação no entorno. É possível definir onde construir, quanto construir e de que maneira construir sem sufocar o monumento.
A pergunta correta não é se o Centro pode mudar. Ele inevitavelmente mudará. A pergunta é como permitir que mude sem esquecer quem é.
Toda cidade é construída a partir das camadas do que existiu antes. O próprio Teatro Carlos Gomes incorporou parte da estrutura do antigo Theatro Melpômene. Uma obra extraordinária foi perdida e outra passou a ocupar seu lugar.
Cidade é assim. Nunca fica pronta. Agora existe a oportunidade de conduzir essa transformação com mais inteligência, preservando aquilo que possui valor histórico e permitindo que vazios urbanos, ruínas e imóveis sem interesse específico de proteção recebam novas funções.
Prédio novo não é inimigo do patrimônio. Prédio ruim, implantado sem critério e sem compromisso com o entorno, esse sim pode ser.
O fim da peregrinação burocrática é outro avanço importante que está no licenciamento simplificado. Durante muito tempo, projetos no Centro esbarraram em uma peregrinação burocrática incompatível com a velocidade da economia.
O investidor comprava o imóvel, contratava arquitetos e engenheiros, iniciava levantamentos e só depois descobria uma sequência de dificuldades, interpretações divergentes e exigências que tornavam toda a operação imprevisível.
E o mercado imobiliário suporta muita coisa, menos imprevisibilidade. O ReAC estabelece caminhos mais simples para retrofit, novas construções, reabilitação de imóveis e projetos de Habitação de Interesse Social. Empreendimentos anteriormente classificados como Grau de Risco 4 poderão ser tratados como Grau de Risco 3 depois de parecer técnico favorável.
Em determinadas situações, uma planta de localização e um quadro de áreas simplificado poderão ser suficientes para a emissão eletrônica do alvará de execução.
A previsão apresentada é de até 10 dias para a emissão do alvará de execução e de até 90 dias nos casos que envolvam imóveis de interesse histórico.
Isso não significa construir sem responsabilidade. Significa substituir uma burocracia longa e difusa por regras mais claras, prazos conhecidos e responsabilidade objetiva dos profissionais técnicos envolvidos.
Faculdades, escolas, academias, clínicas, empresas de tecnologia, centros de treinamento, supermercados e outros estabelecimentos de maior porte passam a poder olhar com mais atenção para imóveis que antes eram considerados difíceis de ocupar.
Pense na quantidade de edifícios grandes existentes no Centro. Muitos possuem boa estrutura, localização privilegiada, acesso a transporte e uma área construída que seria caríssima para reproduzir hoje.
Em muitos casos, o problema não está no prédio. Está na dificuldade de lhe dar um novo uso. Imóvel antigo não é necessariamente imóvel obsoleto. Muitas vezes ele possui estrutura, arquitetura, localização e potencial. O que falta é uma operação viável.
Escritório também pode virar moradia. Vitória já possui regras que permitem transformar edifícios comerciais em residenciais ou de uso misto, desde que as condições técnicas e a convenção do condomínio permitam.
Isso abre uma oportunidade enorme. O Centro possui vários edifícios de salas comerciais que perderam parte de sua ocupação ao longo dos anos. Enquanto isso, a cidade precisa de moradias menores, bem localizadas e próximas do trabalho, dos serviços, do transporte e do comércio.
Por que não transformar parte desse estoque? Um edifício pode continuar tendo escritórios em alguns pavimentos e receber moradias em outros. Pode abrigar comércio no térreo, serviços nos andares seguintes e apartamentos acima.
Essa mistura de usos mantém as ruas ocupadas em diferentes horários. O escritório movimenta o Centro durante o dia. O restaurante e a atividade cultural prolongam o movimento pela noite. A moradia mantém o bairro vivo todos os dias.
Mas existe uma responsabilidade que não é apenas do poder público. Os próprios condôminos precisam compreender o momento. Não adianta a legislação abrir possibilidades, se convenções antigas, conflitos internos e medo de qualquer mudança impedirem sua aplicação.
A cidade não será transformada apenas por decreto. Os proprietários também precisam participar.
Gentrificação não pode ser desculpa para manter a degradação. Sempre que se fala em recuperar uma área central, surge a palavra gentrificação.
A preocupação é legítima. Quando uma região recebe investimentos e se valoriza, existe o risco de moradores de menor renda serem pressionados para fora. Isso já aconteceu em cidades brasileiras e estrangeiras e precisa ser considerado.
Mas existe um erro neste debate: usar o risco da gentrificação como justificativa para não fazer nada.
Manter imóveis abandonados, ruas esvaziadas, insegurança, baixa atividade econômica e patrimônio em ruínas não protege a população de menor renda. Apenas perpetua a degradação.
A resposta não é impedir a valorização. É distribuir seus benefícios e criar mecanismos de permanência e inclusão.
O ReAC inclui a Habitação de Interesse Social entre as modalidades contempladas pelas facilidades e pelos incentivos do programa. A estimativa apresentada pela Prefeitura é viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na Área Central, destinadas a diferentes faixas de renda. Isso é fundamental.
O Centro não pode ser um bairro exclusivamente popular, exclusivamente comercial ou exclusivamente destinado à alta renda. Precisa ser multiclassista, misto e vivo.
Deve ter habitação social, apartamentos para quem compra o primeiro imóvel, unidades compactas para estudantes e jovens profissionais, moradias para idosos, imóveis para famílias, residências de padrão mais elevado, comércio popular, gastronomia, cultura, educação e serviços.
Cidade boa não é aquela que separa as pessoas por CEP. É aquela que cria condições para que diferentes pessoas compartilhem o mesmo território.
A melhor forma de combater uma possível expulsão não é conservar a pobreza. É produzir mais moradia, ampliar a oferta, garantir instrumentos sociais e permitir que a valorização venha acompanhada de inclusão.
Outro componente promissor do programa é o Gêmeo Digital do Centro de Vitória, o chamado Digital Twin.
Em vez de investidores, proprietários e profissionais precisarem caminhar quase às cegas, imóvel por imóvel e processo por processo, a plataforma deverá reunir informações cadastrais, urbanísticas, construtivas e de preservação.
Na prática, será uma réplica digital do território. Será possível identificar quais imóveis possuem potencial construtivo disponível, quais podem gerar certificados, onde existem restrições, quais lotes permitem adensamento, quais imóveis estão subutilizados e onde determinada atividade ou empreendimento pode encontrar maior viabilidade.
Isso muda a forma de decidir. A Prefeitura passa a planejar com mais dados. O proprietário compreende melhor seu patrimônio. O investidor reduz a incerteza. O incorporador consegue simular operações. E a sociedade passa a enxergar o Centro não como um emaranhado de problemas, mas como um conjunto de possibilidades mapeadas.
Durante muito tempo, o mercado imobiliário funcionou com informações fragmentadas, documentos espalhados e interpretações que variavam de acordo com o balcão. O Gêmeo Digital pode transformar isso em inteligência territorial. A tecnologia não substitui o urbanista, o arquiteto, o engenheiro, o advogado ou o corretor de imóveis. Mas permite que todos trabalhem olhando para o mesmo mapa.
Agora precisa sair do papel. Em julho, escrevi neste portal uma pergunta: “Centro de Vitória, agora vai?”
Minha dúvida não era sobre a qualidade das ideias. Era sobre a capacidade de execução. Urbanismo nunca depende apenas de um bom projeto. Depende de segurança jurídica, vontade política, capital privado e, principalmente, gente ocupando os espaços.
O ReAC reúne instrumentos que ainda não haviam sido apresentados de maneira tão integrada nas tentativas anteriores.
A transferência do potencial construtivo cria valor.
O licenciamento simplificado reduz tempo.
A arrecadação enfrenta o abandono verdadeiro.
A Habitação de Interesse Social protege a diversidade.
Os perímetros de proteção preservam a paisagem.
O uso misto amplia as possibilidades dos edifícios.
O Gêmeo Digital organiza a informação.
Mas decreto nenhum reforma prédio sozinho.
O programa precisará provar sua eficiência na prática. Será necessário cumprir prazos, reduzir contradições entre órgãos, enfrentar questões cartoriais, oferecer previsibilidade e demonstrar que as primeiras operações funcionam.
O mercado precisa ver a primeira recuperação financiada pela transferência de potencial construtivo. Precisa ver o primeiro grande edifício reabilitado, o primeiro retrofit aprovado com rapidez, os moradores entrando onde antes havia janelas fechadas. A confiança nasce quando o primeiro negócio acontece.
O poder público precisa criar as condições. O setor privado precisa assumir riscos e investir. As entidades precisam contribuir tecnicamente. Os proprietários precisam cuidar de seus imóveis. Os moradores precisam compreender que mudança não significa destruição. E a sociedade precisa fiscalizar para que inclusão e preservação não permaneçam apenas no discurso.
Não é prefeitura contra mercado. Não é patrimônio contra desenvolvimento. Não é rico contra pobre. Não é prédio novo contra prédio antigo.
A cidade real é muito mais complexa do que essas divisões preguiçosas. O ReAC não é uma licença para demolir o Centro. É uma tentativa de impedir que ele continue sendo demolido lentamente pelo abandono.
Também não é um projeto para entregar o bairro ao capital privado. É o reconhecimento de que nenhuma prefeitura, sozinha, possui recursos suficientes para recuperar centenas de imóveis particulares.
É necessário construir uma equação na qual preservar, morar, investir e produzir cidade façam sentido ao mesmo tempo.
Durante décadas, o Centro foi tratado como um problema a ser resolvido. Talvez tenha chegado a hora de enxergá-lo como aquilo que sempre foi: o maior ativo urbano ainda subaproveitado de Vitória.
Há vontade de voltar para o Centro. Há empresários interessados em investir no Centro. Há muita gente disposta a morar no Centro.
Agora existem instrumentos para tentar transformar essa vontade em obra, moradia, comércio, cultura, movimento e vida nas ruas.
Vitória cresceu vencendo enormes limitações geográficas. Em diferentes momentos de sua história, foi necessário olhar para áreas aparentemente improváveis e imaginar a cidade que ainda poderia existir.
Saturnino de Brito olhou para mangues e restingas e enxergou uma cidade que somente se tornaria realidade muitas décadas depois. Hoje, o desafio é diferente.
Não é preciso imaginar uma cidade onde não existe nada. É preciso aproveitar, com inteligência, tudo o que já existe.
O Centro não precisa ser inventado. Precisa voltar a ser vivido.
